Perugia, Strada Lacugnano, San Sisto Mahallesi'nde eğitim amaçlı gayrimenkul kompleksi

Kompakt, Perugia Belediyesi'nde, Strada Lacugnano'da, tarımsal ve konut alanlarının karışık olduğu bir bölgede, San Sisto mahallesine kısa mesafede yer almaktadır. Bu konut bölgesi, Perugia Silvestrini tren istasyonu, Santa Maria della Misericordia hastanesi ve Perugia Üniversitesi'nin tıp ve cerrahi bölümü gibi altyapılar, toplu taşıma ve kamu hizmetleri ile iyi bir şekilde hizmet edilmektedir.
Toplam alanı 31.577 m²'dir.
Kompakt şunları içermektedir:
 okul kurumu olarak kullanılan bina;
 öğrenci ve kurs katılımcılarının konaklaması için yurt bölümü;
 yerel bir yayın kuruluşuna ev sahipliği yapan televizyon stüdyoları için donatılmış alanlar;
 spor salonu olarak kullanılan bağımsız bir bina ile ek spor alanları ve yardımcı odalar;
 teknolojik tesislerin merkezi için ayrı bir yapı;
 ulaşım, otopark, yeşil alanlar ve tarım alanı olarak kullanılan özel bir avlu
1984 ile 1986 yılları arasında inşa edilmiştir ve doğal eğimlerin yönetildiği, farklı işlevler arasında iç bağlantılarla birlikte, arazinin eğilimine göre düzenlenmiş birden fazla yapıdan oluşmaktadır.
Gayrimenkul kompleksine ana giriş, Strada di Lacugnano'dan otomatik açılan metal kapı ile bir araç geçidi aracılığıyla sağlanmaktadır. İki beton kolon tarafından desteklenen yatay bir kiriş ile sınırlıdır; yanlarda metal yaya kapıları bulunmaktadır.
Strada di Lacugnano üzerindeki cephe, üstünde metal korkuluk bulunan bir beton duvar ile sınırlıdır, diğer mülk ise metal tel ve metal direklerle çevrilidir.
Ana girişin yanı sıra, biri her zaman Strada di Lacugnano'da bulunan, parsel no. 7'nin kuyu alanına açılan bir kapı ve diğeri parsel no. 1489'un yakınında (mülk değil); ayrıca parsel no. 1487 ile San Sisto Kilisesi'nin avlusu arasında yer alan bir otomatik yaya kapısı bulunmaktadır.
Kompakt, her biri belirli işlevsel özelliklere sahip dört ana yapıdan oluşmaktadır:
a) Yurt ve televizyon stüdyoları olarak kullanılan bölüm:
Söz konusu bina, esas olarak öğrencilerin ve eğitim kurslarına katılanların konaklaması için ayrılmıştır. İçinde, zemin katta yerel bir yayın kuruluşuna ait televizyon stüdyoları bulunmaktadır (şu anda ihale sürecindedir). Bina, altı katlıdır ve şu şekilde düzenlenmiştir: zemin katta yemekhanesi ve donanımlı mutfağı, yıkama alanları, depo, çamaşırhane, tuvaletler; birinci katta yurt ana girişi, televizyon stüdyoları (iki kat yüksekliğinde stüdyo, yönetim, prodüksiyon ofisleri, tuvaletler, eski bekçi dairesi, yayın ofisleri) ile üretim alanından işlevsel olarak ayrılmıştır; ikinci, üçüncü ve dördüncü katlar, 67 ana odası olan öğrencilerin konaklaması için ayrılmıştır, her odada banyo bulunmaktadır; beşinci kat, 9 odadan oluşmakta olup, banyo, bir oturma odası ile birlikte bulunmaktadır.
b) Okul kurumu olarak kullanılan bölüm:
Okul binası, beş katlıdır ve iki bodrum katı ile birlikte aşağıdaki gibi düzenlenmiştir: bodrum katı, esas olarak eğitim faaliyetleri ve otopark olarak kullanılmakta olup, sınıflar ve laboratuvarlar, tuvalet bloğu (erkek/kadın), depo, otopark (ham durumda), spor salonunun altındaki sınıflarla işlevsel bağlantı; bodrum katı, esas olarak eğitim faaliyetleri için ayrılmıştır ve sınıflar, tuvaletler, hizmet odaları içermektedir; zemin kat, esas olarak giriş ve idari işlevler için ayrılmıştır ve giriş holü, resepsiyon, yönetim ofisleri ve ofis tuvaletleri içermektedir; birinci ve ikinci katlar, sınıflar, öğretmenler için odalar, hizmet odaları, erkek ve kadınlar için tuvalet bloğu içermektedir; üçüncü ve dördüncü katlar, esas olarak mesleki kurslar için ayrılmıştır ve estetikçi ve masaj terapisti kursları için yenilenmiş sınıflar, tuvaletler içermektedir.
c) Spor salonu olarak kullanılan bölüm:
Spor faaliyetleri için ayrılmış yapı, prefabrik bir yapı ile inşa edilmiştir ve bitişik okul ile kapalı yapılar aracılığıyla iç bağlantılarla işlevsel olarak bağlantılıdır. Spor salonu, üç katlıdır ve şu şekilde düzenlenmiştir: zemin kat, oyun alanı, soyunma odaları, tribünler, girişler ve hizmet odaları; ara kat, spor salonu ve depo alanları içermektedir.
d) Teknik alanlar için ayrılmış bölüm (teknolojik tesis merkezi):
Bu, iki tarafı yer altı olan teknik bir yapıdır ve avluya ve yemek katına bitişik olarak yer almaktadır. Tüm okul kompleksi ve yurt için hizmet veren ana genel tesislerin merkezleri için teknik alanları barındırmaktadır.
Yukarıda tanımlanan gayrimenkul kompleksinin çevresindeki alan yaklaşık 12.000 m²'dir ve çoğunlukla asfaltlanmış ve iç ulaşım ve otopark olarak kullanılmaktadır, sınırlı yeşil alanlar ve yürüyüş yolları ile birlikte. Tarımsal alan olarak belirlenen "Ep" (parseller 6380-6382), yapının kuzey-batısında yer almakta olup, düzenli bir şekle ve hafif eğimli bir konuma sahiptir; üzerinde düzenli bir dikim aralığına sahip zeytin ağaçları bulunmaktadır ve bitki durumu tatmin edicidir.
"Gayrimenkul Değerlendirme Teknik Raporu"nda, CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza ve mühendis Pietro Barberini tarafından hazırlanan raporda, satışa sunulan gayrimenkul kompleksi, genel olarak, kentsel ve kadastro açısından uygun görünmektedir, iç mekanların dağılımı ve cephelerin bazı bölümleri ile ilgili sınırlı farklılıklar dışında. Bu farklılıklar, L.R. n. 1/2015 ve s.m.i. tarafından öngörülen prosedürlerin başlatılması yoluyla düzeltilebilir ve uygun bir değişiklik sunularak kadastro belgelerinin güncellenmesi sağlanabilir. Söz konusu düzenlemelerle ilgili yükümlülükler, hem kentsel hem de kadastro açısından, alıcı tarafın sorumluluğunda kalacak ve değer belirleme açısından dolaylı olarak dikkate alınmıştır.
Yapının güneydoğusunda yer alan inşaat alanı (parseller 1485-1487-1270-1272), San Sisto Kilisesi'nin mülkü ile komşu mülkler arasında yer almakta olup, farklı kentsel kullanımlara sahip birden fazla parselden oluşmaktadır; baskın olanı "Fbs*" olup, düzensiz bir şekle ve hafif eğimli bir konuma sahiptir. Üst kısım, düzensiz bir dikim aralığına sahip zeytinlik ile kısmen kaplıdır ve tatmin edici bir bitki durumu vardır; geri kalan kısmı ise ağaç türlerinden arındırılmıştır. Parseller 1270-1272, yerinde yapılan incelemede, değerlendirme mülkünün çevresindeki sınırlayıcı çitlerin dışında kalmakta ve fiilen San Sisto Kilisesi'nin kullanımına yönelik ulaşım olarak düzenlenmiş ve kullanılmaktadır. Bu nedenle, söz konusu parsellerin Kiliseye devredilmesi gerekecektir.
Yukarıda tanımlanan Fbs bölgesinde, maksimum 8.000 m³ hacme ve maksimum 10,00 m yüksekliğe sahip bir konferans salonu, maksimum 2.000 m³ hacme ve maksimum 7,00 m yüksekliğe sahip bir öğrenci yurduna, maksimum 600 m³ hacme ve maksimum 3,50 m yüksekliğe sahip açık hava spor ekipmanları için soyunma odaları inşa edilmesine izin verilmektedir.
Ayrıca, Konferans Salonu'nun inşaat izninin alınması, bölgeye bitişik olan iki kamu otopark alanının belediyeye ücretsiz devrine ve bu otoparkların inşası için gerekli olan miktarların ödenmesine bağlıdır.
Şirketin mülkiyetinde bulunan gayrimenkul varlığına, ana gayrimenkul kompleksinin kuzey-batısında yer alan ve Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri ve Via Enrico Caruso'ya potansiyel cephe ve erişim sağlayan bir başka arazi parçası da dahildir (Sayfa 265 parseller 854-857). Bu, mevcut Genel İmar Planı'na göre "Cn*" bölgesinde sınıflandırılmış bir inşaat alanıdır ve toplam kadastro alanı 6.030 m²'dir. Parselasyon projesi, alanı 8 numaralı parsel ile tanımlamakta ve özel bir spor tesisi inşasını öngörmektedir; bu tesis, yüzme havuzu, tenis kortları ve bar/soyunma odası/eğlence salonu içermekte olup toplam 210 m³ hacme sahiptir. Aynı parselasyon projesi, 8 numaralı parsel içinde yeşil alan ve otopark alanlarının belirlenmesini öngörmekte olup, bu alanlar belediyeye devredilecektir, ancak şu ana kadar inşa edilmemiştir. Yerinde yapılan incelemede, tüm parsellerin inşa edildiği, değerlendirme mülkü (parselasyon projesinde 8 numaralı parsel olarak belirtilmiştir) ve 3 numaralı parsel dışında olduğu tespit edilmiştir.

Değerlendirme raporunun hazırlanması sırasında, farklı süre ve yıllık kira bedellerine sahip çeşitli kiralama ve işletme sözleşmeleri bulunmuştur; bunlar, yurt/yatakhanenin ve yemekhanenin organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi ile birlikte, spor salonunun amatör ve/veya profesyonel amaçlarla organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi ile birlikte, eğitim yükümlülüğünün yerine getirilmesi, yüksek öğrenim, sürekli eğitim gibi çeşitli amaçlarla düzenlenmiştir.

Kompakt, kadastroda şu şekilde kaydedilmiştir:
- Perugia Belediyesi Gayrimenkul Kadastrosu, Sayfa 281:
Parsel 7 - Kat T-1-2-3-4-5 - Kategori B/5 - Sınıf 3 - Hacim 52.000 m³ - Alan 14.222 m² - Kira Değeri  67.139,28
- Perugia Belediyesi Arazi Kadastrosu, Sayfa 281:
Parseller 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Daha fazla bilgi için raporu ve ek belgeleri inceleyiniz.