Ejendomskompleks til skole- og uddannelsesformål i Perugia, Strada Lacugnano, Lokalitet San Sisto

Ejendommen er beliggende i kommunen Perugia, på Strada Lacugnano, i et blandet landbrugs- og boligområde, i kort afstand fra bydelen San Sisto, et boligområde godt betjent af infrastruktur, offentlig transport og kollektive tjenester såsom Perugia Silvestrini jernbanestation, hospitalet Santa Maria della Misericordia og medicinsk og kirurgisk afdeling ved universitetet i Perugia.
Det har et samlet areal på 31.577 m² ifølge matriklen.
Komplekset omfatter:
b7 bygning anvendt til skole;
b7 del tilrettelagt som internat til modtagelse og indkvartering af studerende og deltagere i kurser;
b7 udstyrede rum til tv-studier, tidligere hjemsted for en lokal tv-station;
b7 selvstændig bygning anvendt som gymnastiksal med tilknyttede sportsområder og tilbehørsrum;
b7 separat bygning til teknologiske anlæg;
b7 eksklusiv tilknyttet gård til trafik, parkering, grønne områder og landbrugsområde
Det blev bygget mellem 1984 og 1986 og strækker sig over flere bygninger, der er placeret i overensstemmelse med terrænets hældning, da det drejer sig om et bakket område med naturlige niveauforskelle, der håndteres ved hjælp af forskudte planer og interne forbindelser mellem de forskellige funktioner.
Hovedadgangen til ejendomskomplekset sker fra Strada di Lacugnano gennem en køreadgang med automatisk metalport, afgrænset af to søjler i armeret beton, der bærer en vandret bjælke med skiltet; på siderne er der metalgitterporte.
Facaden mod Strada di Lacugnano er afgrænset af en betonmur med en overliggende metalgelænder, mens resten af ejendommen er indhegnet med metalnet og metalstænger.
Udover hovedindgangen er der to manuelle porte, en altid på Strada di Lacugnano, der fører til det indhegnede område, hvor brønden for matrikel nr. 7 ligger, og den anden i nærheden af matrikel nr. 1489 (ikke ejet); og en yderligere automatiseret fodgængerport placeret mellem matrikel nr. 1487 og pladsen ved kirken San Sisto.
Komplekset er opdelt i fire hovedbygninger, hver med specifikke funktionelle karakteristika:
a) Del anvendt som internat og tv-studier:
Den pågældende del af bygningen var primært beregnet til modtagelse af studerende og deltagere i skole- og uddannelseskurser. Indenfor, i stueetagen, findes også tv-studier, hjemsted for en lokal tv-station (i øjeblikket under konkursbehandling). Bygningen strækker sig over seks etager over jorden, således opdelt: stueetage med spisesal med udstyret køkken, vaskeområder, lager, vaskeri, toiletter; første sal med hovedindgang til internatet, tv-studier inklusive tv-studie med dobbelt højde, kontrolrum, produktionskontorer, toiletter, tidligere vagtmandslejlighed, tv-stationens kontorer, funktionelt adskilt fra produktionsområdet; anden, tredje og fjerde sal til indkvartering af studerende og kursister, med 67 hovedværelser udstyret med badeværelse, af varierende kapacitet, fællesrum; femte sal bestående af 9 værelser med badeværelse, en lejlighed med badeværelse, fællesrum.
b) Del anvendt som skole:
Skolebygningen strækker sig over fem etager over jorden, plus to kælderetager, opdelt som følger: kælderetage til primært undervisningsaktiviteter og garage, således sammensat: klasseværelser og laboratorier, toiletblok (mænd/kvinder), lager, garage (i rå tilstand), funktionel forbindelse til klasseværelserne under gymnastiksalen; kælderetage til primært undervisningsaktiviteter således sammensat: klasseværelser, toiletter, serviceområder; stueetage til primært indgang og administrative funktioner således sammensat: foyer med reception, sekretariat, ledelses- og administrative kontorer, toiletter til kontorer; første og anden sal med klasseværelser, lærerværelser, serviceområder, toiletblok for mænd og kvinder; tredje og fjerde sal til primært professionelle kurser således sammensat: renoverede klasseværelser til kosmetolog- og massageterapeutkurser, toiletter.
c) Del anvendt som gymnastiksal:
Bygningen til sportsaktiviteter er lavet med præfabrikeret struktur og er funktionelt forbundet til den tilstødende skolebygning via overdækkede strukturer med interne passager. Gymnastiksalen er opdelt i tre niveauer, således adskilt: stueetage til spillefelt, omklædningsrum, tribuner, adgangsveje og serviceområder; forhøjet etage til gymnastiksal og lager.
d) Del anvendt til tekniske lokaler (centrale for teknologiske anlæg):
Det drejer sig om en teknisk bygning, der er delvist underjordisk, placeret i tilknytning til pladsen og niveauet for spisesalen, der huser de tekniske lokaler til centrale og de vigtigste generelle anlæg, der betjener hele skolekomplekset og internatet.
Arealet omkring det ovenfor beskrevne ejendomskompleks strækker sig over cirka 12.000 m² og er for det meste asfalteret og anvendt til intern trafik og parkering, med begrænsede områder anlagt med grønne områder og gangstier. Det land, der er klassificeret som peri-urbant landbrugsområde "Ep" (matrikler 6380-6382), er placeret i nordvest for bygningen, har en regelmæssig form og en let skrånende hældning; der vokser oliventræer med næsten regelmæssig plantetæthed og i rimelig vegetativ tilstand.
Som beskrevet i "Teknisk rapport om vurdering af ejendom" udarbejdet af CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza og ing. Pietro Barberini, er det ejendomskompleks, der er til salg, i sin helhed i overensstemmelse med bygnings- og matrikelreglerne, med undtagelse af begrænsede uoverensstemmelser vedrørende den interne fordeling af lokalerne og nogle dele af facaderne. Disse uoverensstemmelser kan rettes ved at aktivere de procedurer, der er fastsat i L.R. nr. 1/2015 og ændringer, med efterfølgende opdatering af matrikeldokumentationen ved at indsende en passende ændring. Omkostningerne forbundet med de nævnte reguleringer, både bygningsmæssige og matrikulære, vil være på købers regning og er blevet taget i betragtning, implicit, i vurderingen af værdien.
Det byggegrund beliggende sydøst for bygningen (matrikler 1485-1487-1270-1272), beliggende mellem ejendommen til Sankt Sisto Sogn og andre naboejendomme, består af flere matrikler med forskellige bygningsmæssige formål, hvoraf den dominerende er "Fbs*", har en uregelmæssig form og en let skrånende hældning. Overfladen er delvist dækket af en olivenlund med uregelmæssig plantetæthed med planter i rimelig vegetativ tilstand og for resten fri for træarter. Matrikel 1270-1272, som verificeret under inspektionen, ligger uden for indhegningen, der afgrænser den vurderede ejendom, og er faktisk anlagt og anvendt som trafik til den tilstødende Sankt Sisto Sogn. Det skal bemærkes, at de nævnte matrikler skal overdrages til sognet.
I det netop beskrevne Fbs-område er opførelsen af et auditorium tilladt med en maksimal volumen på 8.000 m³ og en maksimal højde på 10,00 m, et herberg for studerende med en maksimal volumen på 2.000 m³ og en maksimal højde på 7,00 m, omklædningsrum til udendørs sportsudstyr med en maksimal volumen på 600 m³ og en maksimal højde på 3,50 m.
Det skal også bemærkes, at udstedelsen af byggetilladelsen til auditoriumet er betinget af den gratis overdragelse til kommunen af de to parkeringsområder, der grænser op til området (som ikke helt ejes af det likviderede selskab) og betaling af de nødvendige beløb til opførelsen af de nævnte parkeringspladser.
Derudover indgår en yderligere grundstykke, der ligger nordvest for hovedejendomskomplekset, med udsigt og potentielle adgangsveje til Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri og Via Enrico Caruso (Ark 265 matrikler 854-857). Det drejer sig om en byggegrund, klassificeret i henhold til den gældende generelle plan som "Cn*", med et samlet matrikelareal på 6.030 m². Landområdet i udstykningsprojektet identificerer området med grundstykke nr. 8 og forudser opførelsen af en privat sportsanlæg, bestående af svømmehal, tennisbaner og bygning til bar/omklædningsrum/fritidsrum, med i alt 210 m³. Det skal bemærkes, at det samme udstykningsprojekt identificerede inden for grundstykke nr. 8 de områder, der skulle afsættes til grønne områder og parkering, som skulle overdrages til kommunen, men som endnu ikke er blevet realiseret. Under inspektionen blev det bekræftet, at alle grundstykker er blevet bygget, undtagen det, der er vurderet (angivet i udstykningsprojektet som grundstykke nr. 8) og grundstykke nr. 3.

Det skal bemærkes, at der på tidspunktet for udarbejdelsen af vurderingen blev fundet flere lejekontrakter og lejeaftaler for virksomhedens afdeling, alle med forskellig varighed og forskellige årlige leje, med forskellige formål såsom organisering, ledelse og drift af internatet/sovesalen og spisesalen, samt organisering, ledelse og drift af gymnastiksalen til amatør- og/eller professionel sportsformål, samt organisering og ledelse af skoler og kurser til opnåelse af uddannelsespligt, videregående uddannelse, efteruddannelse, som bedre angivet i vurderingen.

Ejendommen er matrikuleret som følger:
- Matrikelregister for kommunen Perugia på Ark 281:
b7 Matrikel 7 - Etage T-1-2-3-4-5 - Kategori B/5 - Klasse 3 - Konsistens 52.000 m³ - Areal 14.222 m² - Lejeindtægt e2¬ 67.139,28
- Matrikelregister for jorden i kommunen Perugia på Ark 281:
b7 Matrikler 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

For yderligere oplysninger, se vurderingen og den vedlagte dokumentation.