Onroerend goed voor educatieve doeleinden in Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Het complex is gelegen in de gemeente Perugia, aan de Strada Lacugnano, in een gemengd agrarisch en residentieel gebied, op korte afstand van de wijk San Sisto, een goed uitgeruste woonwijk met infrastructuur, openbaar vervoer en collectieve diensten zoals het treinstation Perugia Silvestrini, het ziekenhuis Santa Maria della Misericordia en de faculteit geneeskunde en chirurgie van de Universiteit van Perugia.
Het heeft een totale oppervlakte van 31.577 m² volgens het kadaster.
Het complex omvat:
b7 een gebouw dat is bestemd voor een school;
b7 een gedeelte bestemd voor een internaat voor de opvang en huisvesting van studenten en deelnemers aan cursussen;
b7 ruimtes uitgerust voor televisiestudio's, al eerder de zetel van een lokale omroep;
b7 een zelfstandig gebouw dat is bestemd voor een sportschool met bijbehorende sportruimtes en accessoires;
b7 een apart lichaam bestemd voor de centrale van technologische installaties;
b7 een exclusieve bijbehorende binnenplaats bestemd voor verkeer, parkeerplaatsen, groene gebieden en landbouwgebied
Het is gebouwd tussen 1984 en 1986 en bestaat uit meerdere gebouwen, die zijn geplaatst volgens de contouren van het terrein, aangezien het een heuvelachtig gebied is met natuurlijke hoogteverschillen, beheerd door middel van verhoogde vloeren en interne verbindingen tussen de verschillende functies.
De hoofdtoegang tot het onroerend goed gebeurt via de Strada di Lacugnano door een toegangspoort met een automatisch metalen hek, omgeven door twee gewapende betonnen pilaren die een horizontale balk met het bord ondersteunen; aan de zijkanten zijn er metalen voetgangershekken.
De voorkant aan de Strada di Lacugnano is omheind door een betonnen muur met een metalen leuning erboven, terwijl de rest van het eigendom is omheind met een metalen hek en metalen palen.
Naast de hoofdtoegang zijn er twee handmatige hekken, één altijd aan de Strada di Lacugnano, die leidt naar het omheinde perceel waar de put van perceel nr. 7 zich bevindt, en de andere in de nabijheid van perceel nr. 1489 (niet in eigendom); en een extra automatisch voetgangershek tussen perceel nr. 1487 en het plein van de kerk van San Sisto.
Het complex is verdeeld in vier hoofdgebouwen, elk met specifieke functionele kenmerken:
a) Gedeelte bestemd voor internaat en televisiestudio's:
Het betreffende gebouw was voornamelijk bestemd voor de opvang van studenten en deelnemers aan school- en opleidingscursussen. Binnenin, op de begane grond, bevinden zich ook de televisiestudio's, de zetel van een lokale omroep (momenteel onderworpen aan een faillissementsprocedure). Het gebouw heeft zes verdiepingen boven de grond, als volgt ingedeeld: begane grond met een eetzaal met een uitgeruste keuken, wasruimtes, voorraadkamer, wasserette, toiletten; eerste verdieping met de hoofdtoegang van het internaat, televisiestudio's inclusief een studio met dubbele hoogte, regiekamer, productie kantoren, toiletten, voormalig appartement van de conciërge, kantoren van de omroep, functioneel gescheiden van het productiegebied; tweede, derde en vierde verdieping bestemd voor de huisvesting van studenten en cursisten, met 67 hoofdkamers met badkamer, van verschillende capaciteiten, gemeenschappelijke ruimtes; vijfde verdieping bestaande uit 9 kamers met badkamer, een tweekamerappartement met badkamer, gemeenschappelijke ruimte.
b) Gedeelte bestemd voor een school:
Het schoolgebouw heeft vijf verdiepingen boven de grond, plus twee kelderverdiepingen, als volgt ingedeeld: kelderverdieping voornamelijk bestemd voor onderwijsactiviteiten en garage, bestaande uit: klaslokalen en laboratoria, sanitaire voorzieningen (mannen/vrouwen), opslag, garage (in ruwe staat), functionele verbinding met de klaslokalen onder de sportschool; kelderverdieping voornamelijk bestemd voor onderwijsactiviteiten, bestaande uit: klaslokalen, sanitaire voorzieningen, service ruimtes; begane grond voornamelijk bestemd voor toegang en administratieve functies, bestaande uit: hal met portiersdienst, secretariaat, directie- en administratieve kantoren, sanitaire voorzieningen voor kantoren; eerste en tweede verdieping met klaslokalen, docentenruimtes, service ruimtes, sanitaire voorzieningen voor mannen en vrouwen; derde en vierde verdieping voornamelijk bestemd voor beroepscursussen, bestaande uit: vernieuwde klaslokalen voor cursussen voor schoonheidsspecialisten en massagetherapeuten, sanitaire voorzieningen.
c) Gedeelte bestemd voor een sportschool:
Het gebouw dat is bestemd voor sportactiviteiten is gemaakt met een prefab structuur en is functioneel verbonden met de aangrenzende school via overdekte structuren met interne doorgangen. De sportschool is verdeeld over drie niveaus, als volgt: begane grond bestemd voor speelveld, kleedkamers, tribunes, toegang en service ruimtes; verhoogde verdieping bestemd voor sportschool en opslagruimtes.
d) Gedeelte bestemd voor technische ruimtes (centrale van technologische installaties):
Dit betreft een technisch gebouw dat aan twee zijden ondergronds is, gelegen naast het plein en op het niveau van de eetzaal, en herbergt de technische ruimtes bestemd voor de centrales en de belangrijkste algemene installaties die de gehele school en het internaat bedienen.
De oppervlakte rondom het hierboven beschreven onroerend goed strekt zich uit over ongeveer 12.000 m² en is voor het grootste deel verhard en bestemd voor interne wegen en parkeerplaatsen, met beperkte gebieden ingericht als groen en looppaden. De grond met een peri-urbane agrarische bestemming "Ep" (percelen 6380-6382) ligt ten noordwesten van het gebouw, heeft een regelmatige vorm en een licht hellende ligging; er staan olijfbomen op met een vrijwel regelmatige aanplant en in redelijke vegetatieve staat.
Zoals uiteengezet in het "Technisch rapport van de taxatie van onroerend goed" opgesteld door de CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza en ing. Pietro Barberini, blijkt dat het onroerend goed dat te koop is, in zijn geheel voldoet aan de stedelijke en kadastrale normen, met uitzondering van beperkte afwijkingen met betrekking tot de interne indeling van de ruimtes en enkele delen van de gevels. Dergelijke afwijkingen kunnen worden gecorrigeerd door de procedures te activeren die zijn voorzien in de L.R. nr. 1/2015 en s.m.i., met een daaropvolgende update van de kadastrale documentatie door het indienen van een geschikte wijziging. De kosten verbonden aan de genoemde regularisaties, zowel stedelijk als kadastraal, blijven voor rekening van de koper en zijn impliciet in overweging genomen bij de waardebepaling.
De bouwgrond gelegen ten zuidoosten van het gebouw (percelen 1485-1487-1270-1272), gelegen tussen het eigendom van de Parochie van San Sisto en andere aangrenzende eigendommen, bestaat uit meerdere percelen met verschillende stedelijke bestemmingen waarvan de belangrijkste "Fbs*" is, heeft een onregelmatige vorm en een licht hellende ligging. De bovengrond is gedeeltelijk bezet door een olijfgaard met een onregelmatige aanplant van bomen in redelijke vegetatieve staat en voor het overige vrij van boomsoorten. De percelen 1270-1272, zoals vastgesteld tijdens de inspectie, liggen buiten de omheining van het te taxeren eigendom en blijken feitelijk te zijn ingericht en gebruikt als wegen voor de aangrenzende Parochie van San Sisto. Gezien het bovenstaande, moeten de genoemde percelen worden overgedragen aan de Parochie.
In het eerder beschreven Fbs-gebied is de realisatie van een auditorium toegestaan met een maximale volumetrie van 8.000 m³ en een maximale hoogte van 10,00 m, een gastenverblijf voor studenten met een maximale volumetrie van 2.000 m³ en een maximale hoogte van 7,00 m, kleedkamers voor buiten sportfaciliteiten met een maximale volumetrie van 600 m³ en een maximale hoogte van 3,50 m.
Daarnaast wordt opgemerkt dat de afgifte van de bouwvergunning voor het Auditorium afhankelijk is van de gratis overdracht aan de gemeente van de twee aangrenzende parkeergebieden (niet volledig in eigendom van de liquidatiemaatschappij) en van de betaling van de benodigde bedragen voor de realisatie van deze parkeerplaatsen.
Ook behoort een extra perceel grond tot het onroerend goed van de vennootschap, gelegen ten noordwesten van het hoofdgebouw, met potentiële uitzichten en toegang op de Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri en Via Enrico Caruso (Blad 265 percelen 854-857). Het betreft een bouwperceel, geclassificeerd volgens het geldende Algemene Bestemmingsplan in zone "Cn*", met een totale kadastrale oppervlakte van 6.030 m². Het verkavelingsproject identificeert het gebied met perceel nr. 8 en voorziet in de realisatie van een privé sportcomplex, bestaande uit een zwembad, tennisbanen en een gebouw voor bar/kleedkamers/recreatieruimte, voor in totaal 210 m³. Het is belangrijk op te merken dat hetzelfde verkavelingsproject binnen perceel nr. 8 de gebieden voor groen en parkeren identificeerde, die aan de gemeente moeten worden overgedragen, maar tot nu toe niet zijn gerealiseerd. Tijdens de inspectie is vastgesteld dat alle percelen zijn gebouwd, met uitzondering van het te taxeren perceel (aangegeven in het verkavelingsproject als perceel nr. 8) en perceel nr. 3.

Het wordt opgemerkt dat bij het opstellen van het rapport verschillende huur- en verhuurovereenkomsten zijn aangetroffen, allemaal met verschillende duur en jaarlijkse huurprijs, met verschillende doeleinden zoals de organisatie, het beheer en de exploitatie van het internaat/slaapzaal en de eetzaal, evenals de organisatie, het beheer en de exploitatie van de sportschool voor amateur- en/of professionele doeleinden, naast de organisatie en het beheer van scholen en cursussen voor het behalen van de leerplicht, hoger onderwijs, permanente vorming, zoals verder aangegeven in het rapport.

Het complex is kadastraal geregistreerd als volgt:
- Kadaster Gebouwen van de gemeente Perugia op Blad 281:
b7 Perceel 7 - Verdieping T-1-2-3-4-5 - Categorie B/5 - Klasse 3 - Inhoud 52.000 m³ - Oppervlakte 14.222 m² - Huurwaarde e2ac 67.139,28
- Kadaster Gronden van de gemeente Perugia op Blad 281:
b7 Perceel 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Voor meer informatie, raadpleeg het rapport en de bijgevoegde documentatie.