Nepremičninski kompleks za šolsko-izobraževalne namene v Perugii, Strada Lacugnano, lokaliteta San Sisto

Kompleks se nahaja v občini Perugia, na Stradi Lacugnano, v mešanem kmetijskem in stanovanjskem območju, v bližini naselja San Sisto, dobro opremljenega stanovanjskega predela z infrastrukturo, javnim prevozom in storitvami javnega interesa, kot so železniška postaja Perugia Silvestrini, bolnišnica Santa Maria della Misericordia in oddelek za medicino in kirurgijo Univerze v Perugii.
Skupna površina znaša 31.577 m² po kataster.
Kompleks vključuje:
 zgradbo, namenjeno šolskemu inštitutu;
 del, namenjen internatu za sprejem in nastanitev študentov in udeležencev tečajev;
 opremljene prostore za televizijske studije, ki so že sedež lokalne televizije;
 samostojno zgradbo, namenjeno telovadnici z pripadajočimi športnimi prostori in pomožnimi prostori;
 ločeno telo, namenjeno centralni tehnološki opremi;
 izključno pripadajoče dvorišče, namenjeno prometu, parkiriščem, zelenim površinam in kmetijskim območjem
Zgrajen je bil med letoma 1984 in 1986 in se razvija v več zgradbah, razporejenih glede na teren, saj gre za hribovito območje z naravnimi višinskimi razlikami, ki so obvladane z različnimi nivoji in notranjimi povezavami med različnimi funkcijami.
Glavni dostop do nepremičninskega kompleksa poteka iz Strade di Lacugnano preko dostopne poti z avtomatsko odpirajočo se kovinsko ograjo, omejeno z dvema armiranobetonskima stebroma, ki podpirata horizontalno prečko z napisom; ob straneh so prisotne kovinske pešpoti.
Fasada na Stradi di Lacugnano je omejena z betonsko ograjo z nadgradnjo iz kovinske ograje, medtem ko je preostali del lastnine ograjen z kovinsko mrežo in kovinskimi stebri.
Poleg glavnega vhoda sta prisotna še dva ročna vhoda, eden na Stradi di Lacugnano, ki vodi na ograjeno parcelo, kjer se nahaja vodnjak parcele št. 7, in drugi v bližini parcele št. 1489 (ni v lasti); ter še en avtomatski peš vhod, postavljen med parcelo št. 1487 in dvoriščem cerkve San Sisto.
Kompleks je razdeljen na štiri glavne zgradbe, vsaka z določenimi funkcionalnimi značilnostmi:
a) Del, namenjen internatu in televizijskim studiem:
Ta del zgradbe je bil predvsem namenjen sprejemu študentov in udeležencev šolskih in izobraževalnih tečajev. V notranjosti, v pritličju, se nahajajo tudi televizijski studii, sedež lokalne televizije (trenutno v postopku stečaja). Zgradba se razvija v šestih nadstropjih, razporejenih tako: pritličje z jedilnico in opremljeno kuhinjo, prostori za pranje, shrambo, pralnico, sanitarije; prvo nadstropje z glavnim vhodom internata, televizijskimi studii, vključno z dvonadstropnim televizijskim studiem, režijo, produkcijskimi pisarnami, sanitarijami, nekdanjim stanovanjem skrbnika, pisarnami televizije, funkcionalno ločenimi od produkcijskega območja; druga, tretja in četrta nadstropja namenjena nastanitvi študentov in udeležencev tečajev, s 67 glavnimi sobami, opremljenimi s kopalnico, različnih kapacitet, skupnimi prostori; peto nadstropje sestavlja 9 sob s kopalnico, en dvoposteljni apartma s kopalnico, skupna soba.
b) Del, namenjen šolskemu inštitutu:
Šolska zgradba se razvija v petih nadstropjih nad tlemi, poleg dveh podzemnih nivojev, razporejenih tako: podzemno nadstropje, namenjeno predvsem učnim dejavnostim in garaži, sestavljeno iz: učilnic in laboratorijev, sanitarij (moški/ženske), skladišča, garaže (v grobem stanju), funkcionalna povezava z učilnicami pod telovadnico; podzemno nadstropje, namenjeno predvsem učnim dejavnostim, sestavljeno iz: učilnic, sanitarij, servisnih prostorov; pritličje, namenjeno predvsem vstopu in administrativnim funkcijam, sestavljeno iz: avle z recepcijo, tajništvom, upravnimi in administrativnimi pisarnami, sanitarijami za pisarne; prvo in drugo nadstropje z učilnicami, učilnicami za učitelje, servisnimi prostori, sanitarijami za moške in ženske; tretje in četrto nadstropje, namenjena predvsem poklicnim tečajem, sestavljena iz: prenovljenih učilnic za tečaje estetike in masaže, sanitarij.
c) Del, namenjen telovadnici:
Zgradba, namenjena športnim dejavnostim, je zgrajena s predhodno izdelano strukturo in je funkcionalno povezana z sosednjim šolskim inštitutom preko pokritih struktur z notranjimi prehodi. Telovadnica je razdeljena na tri nivoje, in sicer: pritličje, namenjeno igrišču, garderobam, tribunah, dostopi in servisnimi prostori; povišano nadstropje, namenjeno telovadnici in skladiščnim prostorm.
d) Del, namenjen tehničnim prostorom (centralna tehnološka oprema):
Gre za tehnično zgradbo, delno podzemno, postavljeno ob dvorišču in na nivoju jedilnice, ki gosti tehnične prostore, namenjene centralam in glavnimi splošnimi napravami, ki služijo celotnemu šolskemu kompleksu in internatu.
Površina, ki meji na zgoraj opisani nepremičninski kompleks, znaša približno 12.000 m² in je večinoma asfaltirana ter namenjena notranjemu prometu in parkiriščem, z omejenimi območji, urejenimi v zelenje in pešpoti. Zemljišče z obmejno kmetijsko namembnostjo "Ep" (parcele 6380-6382) se nahaja na severozahodu zgradbe, ima redno obliko in rahlo nagnjeno lego; na njem rastejo oljke z razmeroma rednim in zadovoljivim vegetativnim stanjem.
Kot je navedeno v "Tehničnem poročilu o oceni nepremičnin", ki ga je pripravila CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza in inž. Pietro Barberini, se nepremičninski kompleks, ki je predmet prodaje, v celoti skladno s prostorsko in katastarsko zakonodajo, razen za omejene nepravilnosti, povezane z notranjo razporeditvijo prostorov in nekaterimi deli fasad. Te nepravilnosti so sanabilne z aktivacijo postopkov, predvidenih v L.R. št. 1/2015 in spremembah, z naknadnim posodobitvijo katastarske dokumentacije z ustrezno spremembo. Stroški, povezani s temi regularizacijami, tako prostorskimi kot katastarskimi, bodo bremeni kupca in so bili implicitno upoštevani pri določanju ocene vrednosti.
Zemljišče, namenjeno gradnji, ki se nahaja jugovzhodno od zgradbe (parcele 1485-1487-1270-1272), med lastnino župnije San Sisto in drugimi sosednjimi lastninami, je sestavljeno iz več parcel z različnimi prostorskimi namembnostmi, od katerih je prevladujoča "Fbs*", ima nepravilno obliko in rahlo nagnjeno lego. Zgornji del je delno zaseden z oljčnikom z nepravilno zasajenimi rastlinami v zadovoljivem vegetativnem stanju, preostali del pa je prost brez drevesnih vrst. Parcela 1270-1272, kot je bilo ugotovljeno med inšpekcijskim pregledom, leži zunaj ograje, ki omejuje lastnino, ki je predmet ocene, in se dejansko uporablja kot prometna pot za sosednjo župnijo San Sisto. Glede na to, morajo biti omenjene parcele predmet prenosa župniji.
V območju Fbs, ki je bilo pravkar opisano, je dovoljena gradnja avditorija z največjo prostornino 8.000 m³ in največjo višino 10,00 m, študentske prenočišča z največjo prostornino 2.000 m³ in največjo višino 7,00 m, garderob za športne naprave na prostem z največjo prostornino 600 m³ in največjo višino 3,50 m.
Prav tako je treba opozoriti, da je pridobitev gradbenega dovoljenja za avditorij pogojena s brezplačnim prenosom dveh javnih parkirnih površin, ki mejijo na območje (ki niso v celoti v lasti družbe v likvidaciji) in s plačilom potrebnih sredstev za izvedbo teh parkirišč.
V nepremičninski sestavi družbe je tudi dodatna parcela zemljišča, ki se nahaja severozahodno od glavnega nepremičninskega kompleksa, z možnimi dostopi in vhodi na Strado di Lacugnano, Via Gregorio Allegri in Via Enrico Caruso (List 265 parcele 854-857). Gre za gradbeno parcelo, razvrščeno po veljavnem splošnem prostorskem načrtu v območje "Cn*", s skupno katastarsko površino 6.030 m². Projekt parcelacije določa območje s parcelo št. 8 in predvideva gradnjo zasebnega športnega objekta, ki vključuje bazen, teniška igrišča in objekt za bar/garderobe/rekreacijsko dvorano, skupno 210 m³. Opozarja se, da je isti projekt parcelacije določil znotraj parcele št. 8 pridobitev površin, namenjenih zelenju in parkirišču, ki jih je treba prenesti občini, kar do danes ni bilo izvedeno. Med inšpekcijskim pregledom je bilo ugotovljeno, da so vse parcele zgrajene, razen tiste, ki je predmet ocene (označena v projektu parcelacije kot parcela št. 8) in parcele št. 3.

Opozarja se, da so bili ob pripravi ocene pridobljeni različni najemni in zakupni pogodbi, vsi z različnimi trajanjami in različnimi letnimi najemninami, z različnimi nameni, kot so organizacija, upravljanje in izvajanje internata/študentskega doma in jedilnice, pa tudi organizacija, upravljanje in izvajanje telovadnice za športne amaterske in/ali profesionalne namene, poleg organizacije in upravljanja šol in tečajev za izpolnitev izobraževalne obveznosti, višjega izobraževanja, stalnega izobraževanja, kot je bolje navedeno v oceni.

Nepremičninski kompleks je kataster vpisan kot sledi:
- Kataster zgradb občine Perugia na listu 281:
 Parcela 7 - T-1-2-3-4-5 - Kategorija B/5 - Razred 3 - Velikost 52.000 m³ - Površina 14.222 m² - Najemnina € 67.139,28
- Kataster zemljišč občine Perugia na listu 281:
 Parcela 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Za dodatne informacije si oglejte oceno in priloženo dokumentacijo.