Complex imobiliar cu destinație școlară și formativă în Perugia, Strada Lacugnano, Localitatea San Sisto

Compendiul este situat în comuna Perugia, pe Strada Lacugnano, într-o zonă mixtă agricolă și rezidențială, la scurtă distanță de localitatea San Sisto, un cartier rezidențial bine deservit de infrastructuri, transport public și servicii de interes colectiv, cum ar fi gara Perugia Silvestrini, spitalul Santa Maria della Misericordia și departamentul de medicină și chirurgie al Universității din Perugia.
Are o suprafață totală de 31.577 mp cadastrali.
Complexul include:
 clădire destinată institutului școlar;
 porțiune destinată convitului pentru primirea și cazarea studenților și participanților la cursuri;
 spații dotate pentru studiouri de televiziune, deja sediu al unei emisiuni locale;
 clădire autonomă destinată sălii de sport cu spații sportive și locale accesorii;
 corp separat destinat centralei de instalații tehnologice;
 curte de apartenență exclusivă destinată circulației, parcărilor, zonelor verzi și zonei agricole
A fost construit între 1984 și 1986 și se dezvoltă în mai multe corpuri de clădire, dispuse conform reliefului terenului, fiind vorba de o zonă colinară cu diferențe de nivel naturale, gestionate prin planuri înclinate și legături interne între diferitele funcții.
Accesul principal la complexul imobiliar se face de pe Strada di Lacugnano printr-o poartă de acces cu un sistem automatizat, delimitată de două coloane din beton armat care susțin o grindă orizontală cu semnul; pe laturi sunt prezente porți pedestre metalice.
Fațada pe Strada di Lacugnano este delimitată de un zid din beton cu o balustradă metalică deasupra, în timp ce restul proprietății este împrejmuit cu plasă metalică și stâlpi din metal.
Pe lângă intrarea principală, sunt prezente două porți manuale, una tot pe Strada di Lacugnano, care duce la parcela de teren împrejmuită în care se află fântâna parcelei nr. 7 și cealaltă în apropierea parcelei nr. 1489 (neproprietate); și o altă poartă pedestră automatizată situată între parcela nr. 1487 și piața Bisericii San Sisto.
Complexul este structurat în patru corpuri principale de clădire, fiecare cu caracteristici funcționale specifice:
a) Porțiune destinată convitului și studiourilor de televiziune:
Porțiunea de clădire în cauză era destinată în principal primirii studenților și participanților la cursurile școlare și formative. În interiorul său, la parter, se află de asemenea studiourile de televiziune, sediul unei emisiuni locale (în prezent supusă unei proceduri de concurs). Clădirea se dezvoltă pe șase niveluri deasupra solului, astfel structurate: parter cu sală de mese cu bucătărie dotată, spații pentru spălare, cămară, spălătorie, toalete; etajul întâi cu intrarea principală a convitului, studiouri de televiziune incluzând un studio de televiziune cu dublă înălțime, regie, birouri de producție, toalete, fost apartament al îngrijitorului, birouri ale emisiunii, separate funcțional de zona de producție; etajele al doilea, al treilea și al patrulea destinate cazării studenților și cursanților, cu nr. 67 camere principale dotate cu baie, de diverse capacități, săli comune; etajul al cincilea compus din nr. 9 camere cu baie, un apartament cu baie, sală comună.
b) Porțiune destinată Institutului școlar:
Clădirea școlară se dezvoltă pe cinci niveluri deasupra solului, plus două niveluri subterane, structurate astfel: etaj subteran destinat în principal activităților didactice și parcării, astfel compus: săli de clasă și laboratoare, bloc de toalete (bărbați/femei), depozit, parcare (în stadiu brut), legătură funcțională cu sălile situate sub sala de sport; etaj subteran destinat în principal activităților didactice astfel compus: săli de clasă, toalete, spații de serviciu; parter destinat în principal intrării și funcțiilor administrative astfel compus: hol cu recepție, secretariat, birouri de conducere și administrative, toalete pentru birouri; etajul întâi și al doilea cu săli de clasă, săli pentru profesori, spații de serviciu, bloc de toalete pentru bărbați și femei; etajele al treilea și al patrulea destinate în principal cursurilor de formare profesională astfel compus: săli renovate pentru cursuri de estetician și masaj, toalete.
c) Porțiune destinată Sălii de sport:
Corpul de clădire destinat activităților sportive este realizat cu structură prefabricată și este funcțional conectat la institutul școlar adiacent prin structuri acoperite cu pasaje interne. Sala de sport este structurată pe trei niveluri, astfel distincte: parter destinat terenului de joc, vestiare, tribune, accesuri și spații de serviciu; etajul superior destinat sălii de sport și spațiilor de depozitare.
d) Porțiune destinată spațiilor tehnice (centrala de instalații tehnologice):
Este vorba despre o clădire tehnică subterană pe două laturi, situată în apropierea pieței și la nivelul mesei, găzduind spațiile tehnice destinate centralelor și principalelor instalații generale care servesc întregul complex școlar și convitul.
Suprafața limitrofă complexului imobiliar descris mai sus se extinde pe aproximativ 12.000 mp și în cea mai mare parte este asfaltată și destinată circulației interne și parcărilor, cu zone limitate amenajate cu vegetație și alei. Terenul cu destinație agricolă periurbană "Ep" (parcele 6380-6382) este situat în partea nord-vest a clădirii, prezintă o conformație regulată și o înclinație ușor ascendentă; pe acesta se află plante de măslin cu un sistem de plantare aproape regulat și într-o stare vegetativă decentă.
Așa cum este ilustrat în "Raportul tehnic de evaluare a bunurilor imobiliare" întocmit de CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza și ing. Pietro Barberini, complexul imobiliar supus vânzării este, în ansamblu, conform din punct de vedere urbanistic și cadastral, cu excepția unor discrepanțe limitate referitoare la distribuția internă a spațiilor și la unele porțiuni ale fațadelor. Aceste discrepanțe sunt sanabile prin activarea procedurilor prevăzute de L.R. nr. 1/2015 și s.m.i., cu actualizarea ulterioară a documentației cadastrale prin prezentarea unei variații adecvate. Cheltuielile legate de aceste regularizări, atât urbanistice cât și cadastrale, vor rămâne în sarcina părții cumpărătoare și au fost luate în considerare, implicit, în determinarea valorii de evaluare.
Terenul edificabil situat în sud-estul clădirii (parcele 1485-1487-1270-1272), situat între proprietatea Parohiei San Sisto și alte proprietăți învecinate, este constituit din mai multe parcele cu diverse destinații urbanistice, dintre care cea predominantă este "Fbs*", prezintă o conformație neregulată și o înclinație ușor ascendentă. Suprafața este parțial ocupată de un măslin cu un sistem de plantare neregulat cu plante de vârstă diferită în stare vegetativă decentă și pentru restul este liberă de specii arboricole. Parcelele 1270-1272, așa cum s-a verificat în cadrul inspecției, se află în afara împrejmuirii delimitante a proprietății în evaluare și de fapt sunt amenajate și utilizate ca circulație pentru Parohia învecinată San Sisto. Având în vedere cele menționate, aceste parcele vor trebui să fie obiectul cedării către Parohie.
În compartimentul Fbs descris mai sus este permisă realizarea unui auditoriu cu volum maxim de mc.8.000 și h. maximă de m. 10,00, o cămin pentru studenți cu volum maxim de mc. 2.000 și h. maximă de m. 7,00, vestiare pentru echipamente sportive în aer liber cu volum maxim de mc. 600 și h. maximă de m. 3,50.
Se precizează, de asemenea, că obținerea autorizației de construire a auditorului este subordonată cedării gratuite către Primărie a celor două terenuri pentru parcări publice limitrofe compartimentului (nu în întregime de proprietatea societății în lichidare) și de plata sumelor necesare pentru realizarea acestor parcări.
Face parte din consistența imobiliară de proprietate a societății și un alt teren situat în nord-vestul complexului imobiliar principal, cu fațade și accesuri potențiale pe Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri și Via Enrico Caruso (Foaie 265 parcele 854-857). Este vorba despre un lot edificabil, clasificat conform Planului Urbanistic General în zona "Cn*", cu o suprafață totală cadastrală de 6.030 mp. Proiectul de parcelare identifică zona cu lotul nr. 8 și prevede realizarea unei instalații sportive private, constituită din piscină, terenuri de tenis și construcție pentru bar/vestiare/sală recreativă, pentru un total de 210 mc. Se subliniază că același proiect de parcelare identifica în interiorul lotului nr. 8 obținerea terenurilor destinate spațiilor verzi și parcării, care trebuie cedate primăriei, care până în prezent nu au fost realizate. În cadrul inspecției s-a constatat că toate loturile au fost construite cu excepția celui în evaluare (indicat în proiectul de parcelare ca lot nr. 8) și a lotului nr. 3.

Se menționează că în momentul redactării expertizei au fost identificate mai multe contracte de închiriere și de închiriere a unei ramuri de afaceri, toate cu durate și chirii anuale diferite, cu diverse scopuri, cum ar fi activitatea de organizare, gestionare și operare a convitului/dormitorului și a mesei, precum și organizarea, gestionarea și operarea sălii de sport în scopuri sportive amatoare și/sau profesionale, precum și organizarea și gestionarea școlilor și cursurilor pentru obținerea obligației de formare, formare superioară, formare continuă, așa cum este mai bine indicat în expertiză.

Compendiul este cadastralmente înregistrat astfel:
- Cadastru Clădiri al Comunei Perugia la Foaia 281:

parcela 7 - Etaj T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Clasa 3 - Consistență 52.000 mc - Suprafață 14.222 mp - Venit € 67.139,28
- Cadastru Terenuri al Comunei Perugia la Foaia 281:

parcelele 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pentru informații suplimentare consultați expertiza și documentația anexată.