Complejo inmobiliario destinado a educación y formación en Perugia, Strada Lacugnano, Localidad San Sisto

El bien está ubicado en el Municipio de Perugia, en Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola y residencial, a poca distancia de la fracción de San Sisto, un barrio residencial bien servido por infraestructuras, transporte público y servicios de interés colectivo como la estación de tren Perugia Silvestrini, el hospital Santa Maria della Misericordia y el departamento de medicina y cirugía de la Universidad de Perugia.
Tiene una superficie total de 31.577 m² catastrales.
El complejo incluye:
2 edificio destinado a instituto escolar;
2 porción destinada a internado para la acogida y alojamiento de estudiantes y asistentes a los cursos;
2 espacios equipados para estudios televisivos, ya sede de una emisora local;
2 edificio autónomo destinado a gimnasio con espacios deportivos anexos y locales accesorios;
2 cuerpo separado destinado a central de instalaciones tecnológicas;
2 patio exclusivo destinado a vialidad, aparcamientos, áreas verdes y zona agrícola
Fue construido entre 1984 y 1986 y se desarrolla en varios cuerpos de fábrica, dispuestos según la topografía del terreno, tratándose de un área colinosa con desniveles naturales, gestionados mediante planos escalonados y conexiones internas entre las diferentes funciones.
El acceso principal al complejo inmobiliario se realiza desde Strada di Lacugnano a través de un acceso vehicular con puerta metálica de apertura automatizada, delimitado por dos columnas de hormigón armado que sostienen una viga horizontal con el letrero; a los lados hay puertas peatonales metálicas.
El frente en Strada di Lacugnano está delimitado por un muro de hormigón con una barandilla metálica en la parte superior, mientras que el resto de la propiedad está cercado con una malla metálica y postes de metal.
Además de la entrada principal, hay dos puertas manuales, una siempre en Strada di Lacugnano, que da acceso a la parcela cercada donde se encuentra el pozo de la parcela n. 7 y la otra cerca de la parcela n. 1489 (no de propiedad); y una puerta peatonal automatizada situada entre la parcela n. 1487 y la plaza de la Iglesia de San Sisto.
El complejo está dividido en cuatro cuerpos principales, cada uno con características funcionales específicas:
a) Porción destinada a internado y estudios televisivos:
La porción del edificio en cuestión estaba destinada principalmente a la acogida de estudiantes y participantes en cursos escolares y formativos. En su interior, en la planta baja, también se encuentran los estudios televisivos, sede de una emisora local (actualmente sujeta a procedimiento concursal). El edificio se desarrolla en seis niveles sobre el suelo, distribuidos de la siguiente manera: planta baja con sala de comedor con cocina equipada, locales de lavado, despensa, lavandería, servicios higiénicos; primer piso con entrada principal del internado, estudios televisivos que incluyen un estudio de televisión de doble altura, control, oficinas de producción, servicios higiénicos, antiguo apartamento del conserje, oficinas de la emisora, funcionalmente separadas de la zona de producción; los pisos segundo, tercero y cuarto destinados a la hospitalidad de estudiantes y asistentes a cursos, con n. 67 habitaciones principales dotadas de baño, de varias capacidades, salas comunes; quinto piso compuesto por n. 9 habitaciones con baño, un apartamento de dos habitaciones con baño, sala común.
b) Porción destinada a Instituto escolar:
El edificio escolar se desarrolla en cinco niveles sobre el suelo, además de dos niveles semisótanos, distribuidos de la siguiente manera: planta semisótano destinada principalmente a actividades didácticas y garaje, compuesta por: aulas y laboratorios, bloque de servicios higiénicos (hombres/mujeres), depósito, garaje (en estado bruto), conexión funcional con las aulas situadas debajo del gimnasio; planta semisótano destinada principalmente a actividades didácticas compuesta por: aulas escolares, servicios higiénicos, locales de servicio; planta baja destinada principalmente a entrada y funciones administrativas compuesta por: vestíbulo con portería, secretaría, oficinas directivas y administrativas, servicios higiénicos de uso de oficinas; primer y segundo piso con aulas escolares, salas para docentes, locales de servicio, bloque de servicios higiénicos para hombres y mujeres; pisos tercero y cuarto destinados principalmente a cursos de formación profesional compuestos por: aulas renovadas para cursos de esteticista y masajista, servicios higiénicos.
c) Porción destinada a Gimnasio:
El cuerpo de fábrica destinado a actividades deportivas está realizado con estructura prefabricada y está funcionalmente conectado al instituto escolar adyacente a través de estructuras cubiertas con pasajes internos. El gimnasio está dividido en tres niveles, así: planta baja destinada a campo de juego, vestuarios, gradas, accesos y locales de servicio; planta elevada destinada a gimnasio y locales de depósito.
d) Porción destinada a locales técnicos (central de instalaciones tecnológicas):
Se trata de un edificio técnico subterráneo en dos lados, situado adyacente a la plaza y al nivel de la planta de comedor, alberga los locales técnicos destinados a las centrales y a los principales sistemas generales al servicio de todo el complejo escolar y del internado.
La superficie adyacente al complejo inmobiliario descrito se extiende por aproximadamente 12.000 m² y en su mayor parte está asfaltada y destinada a vialidad interna y aparcamientos, con áreas limitadas dispuestas a verde y caminos. El terreno con destino agrícola periurbano "Ep" (parcelas 6380-6382) está situado en la posición noroeste del edificio, presenta una conformación regular y una inclinación ligeramente ascendente; en él hay olivos con un patrón de plantación casi regular y en un estado vegetativo discreto.
Como se ilustra en la "Relación técnica de estimación de bienes inmuebles" redactada por los CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza e ing. Pietro Barberini, el complejo inmobiliario objeto de venta resulta, en su conjunto, conforme bajo el perfil urbanístico y catastral, salvo por limitadas disconformidades relativas a la distribución interna de los locales y a algunas porciones de las fachadas. Tales disconformidades son sanables mediante la activación de los procedimientos previstos por la L.R. n. 1/2015 y s.m.i., con posterior actualización de la documentación catastral mediante la presentación de la variación adecuada. Los costos relacionados con dichas regularizaciones, tanto urbanísticas como catastrales, correrán a cargo de la parte compradora y se han tenido en cuenta, de manera implícita, a efectos de la determinación del valor de estimación.
El terreno edificable ubicado al sureste del edificio (parcelas 1485-1487-1270-1272), comprendido entre la propiedad de la Parroquia de San Sisto y otras propiedades colindantes, está constituido por varias parcelas con diferentes destinos urbanísticos, de las cuales el predominante es "Fbs*", presenta una conformación irregular y una inclinación ligeramente ascendente. La superficie está en parte ocupada por un olivar con un patrón de plantación irregular con plantas de diferentes edades en un estado vegetativo discreto y por la otra parte libre de especies arbóreas. Las parcelas 1270-1272, como se verificó en la inspección, se encuentran fuera de la cerca que delimita la propiedad en estimación y de hecho están dispuestas y utilizadas como vialidad para la Parroquia de San Sisto colindante. Dicho esto, las mencionadas parcelas deberán ser objeto de cesión a la Parroquia.
En el área Fbs recién descrita se permite la realización de un auditorio con un volumen máximo de 8.000 m³ y una altura máxima de 10,00 m, una residencia para estudiantes con un volumen máximo de 2.000 m³ y una altura máxima de 7,00 m, vestuarios al servicio de instalaciones deportivas al aire libre con un volumen máximo de 600 m³ y una altura máxima de 3,50 m.
Se precisa, además, que la obtención del permiso de construcción del Auditorio está sujeta a la cesión gratuita al Municipio de las dos áreas de aparcamiento público adyacentes al área (no completamente de propiedad de la sociedad en liquidación) y al pago de las sumas necesarias para la realización de dichos aparcamientos.
También forma parte de la consistencia inmobiliaria de propiedad de la sociedad un lote adicional de terreno ubicado al Noroeste del complejo inmobiliario principal, con vistas y accesos potenciales a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri y Via Enrico Caruso (Hoja 265 parcelas 854-857). Se trata de un lote edificable, clasificado según el vigente Plan General de Ordenación Urbana en zona "Cn*", con una superficie catastral total de 6.030 m². El proyecto de urbanización identifica el área con el lote n. 8 y prevé la realización de una instalación deportiva privada, compuesta por piscina, canchas de tenis y un edificio para bar/vestuarios/sala recreativa, para un total de 210 m³. Se destaca que el mismo proyecto de urbanización identificaba dentro del lote n. 8 la obtención de las áreas destinadas a verde y aparcamiento, que deben ser cedidas al municipio, que hasta la fecha no se han realizado. En la inspección se ha verificado que todos los lotes han sido edificados, excepto el que está en estimación (indicado en el proyecto de urbanización como lote n. 8) y el lote n. 3.

Se informa que en el momento de la redacción de la tasación se han encontrado varios contratos de arrendamiento y de alquiler de ramo de empresa, todos de diferente duración y de diferente canon anual, con diversas finalidades como la actividad de organización, gestión y operación del internado/dormitorio y del comedor, así como la organización, gestión y operación del gimnasio con fines deportivos amateur y/o profesionales, además de la organización y gestión de escuelas y cursos para la obtención de la obligación formativa, de la formación superior, formación continua, tal como se indica mejor en la tasación.

El bien está catastralmente censado de la siguiente manera:
- Catastro de Edificios del Municipio de Perugia en la Hoja 281:

Parcelas 7 - Piso T-1-2-3-4-5 - Categoría B/5 - Clase 3 - Consistencia 52.000 m³ - Superficie 14.222 m² - Renta € 67.139,28
- Catastro de Terrenos del Municipio de Perugia en la Hoja 281:

Parcelas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para más información, consulte la tasación y la documentación adjunta.