Complex immobiliari amb destinació escolar-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, Localitat de San Sisto

El compendi està ubicat al Municipi de Perugia, a Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola i residencial, a poca distància de la fracció de San Sisto, barri residencial ben servit per infraestructures, transports públics i serveis d'interès col·lectiu com l'estació ferroviària Perugia Silvestrini, l'hospital Santa Maria della Misericordia i el departament de medicina i cirurgia de la Universitat de Perugia.
Té una superfície total de 31.577 m² cadastrals.
El complex inclou:
b7 edifici destinat a institut escolar;
b7 porció destinada a convicte per l'acollida i l'allotjament d'estudiants i assistents als cursos;
b7 espais equipats per a estudis televisius, ja seu d'una emissora local;
b7 edifici autònom destinat a gimnàs amb espais esportius annexos i locals accessoris;
b7 cos separat destinat a central d'instal·lacions tecnològiques;
b7 pati pertinenç exclusiu destinat a viabilitat, aparcaments, zones verdes i zona agrícola
Ha estat edificat entre 1984 i 1986 i es desenvolupa en diversos cossos de fàbrica, disposats segons l'andament del terreny, tractant-se d'una àrea de turons amb desnivells naturals, gestionats mitjançant plans escalonats i connexions internes entre les diferents funcions.
L'accés principal al complex immobiliari es realitza des de Strada di Lacugnano a través d'un pas de vehicles amb porta metàl·lica d'obertura automatitzada, delimitat per dues columnes de formigó armat que sostenen una biga horitzontal amb la senyalització; als costats hi ha portes per a vianants metàl·liques.
El front a Strada di Lacugnano està delimitat per un mur de formigó amb una barana metàl·lica a sobre, mentre que la resta de la propietat està tancada amb una reixa metàl·lica i pals de metall.
A més de l'entrada principal, hi ha dues portes manuals, una sempre a Strada di Lacugnano, que dóna a la parcel·la tancada on es troba el pou de la parcel·la n. 7 i l'altra a prop de la parcel·la n. 1489 (no de propietat); i una altra porta per a vianants automatitzada situada entre la parcel·la n. 1487 i la plaça de l'Església de San Sisto.
El complex està articulat en quatre cossos principals, cadascun amb característiques funcionals específiques:
a) Porció destinada a convicte i estudis televisius:
La porció d'edifici en qüestió estava destinada principalment a l'acollida dels estudiants i dels participants als cursos escolars i formatius. A l'interior, a la planta baixa, hi ha també els estudis televisius, seu d'una emissora local (actualment sotmesa a procediment concursal). L'edifici es desenvolupa en sis nivells fora de terra, així articulats: planta baixa amb sala de menjador amb cuina equipada, locals d'ús rentat, rebost, bugaderia, serveis higiènics; planta primera amb entrada principal del convicte, estudis televisius que inclouen un estudi televisiu de doble alçada, regia, oficines de producció, serveis higiènics, antic apartament del conserge, oficines de l'emissora, separades funcionalment de la zona de producció; plantes segona, tercera i quarta destinades a l'hospitalitat dels estudiants i cursistes, amb n. 67 habitacions principals dotades de bany, de diversa capacitat, sales comunes; planta cinquena composta per n. 9 habitacions amb bany, un pis amb bany, sala comuna.
b) Porció destinada a Institut escolar:
L'edifici escolar es desenvolupa en cinc nivells fora de terra, a més de dos nivells semisoterrats, articulats com segueix: planta semisoterrada amb destinació predominant a activitats didàctiques i aparcament així compost: aules i laboratoris, bloc de serveis higiènics (homes/dones), dipòsit, aparcament (en estat brut), connexió funcional amb les aules situades sota el gimnàs; planta semisoterrada amb destinació predominant a activitats didàctiques així compost: aules escolars, serveis higiènics, locals de servei; planta baixa amb destinació predominant a entrada i funcions administratives així compost: vestíbul amb porteria, secretaria, oficines directives i administratives, serveis higiènics d'ús d'oficines; plantes primera i segona amb aules escolars, sales per a docents, locals de servei, bloc de serveis higiènics per homes i dones; plantes tercera i quarta amb destinació predominant a cursos professionalitzants així compost: aules renovades per a cursos d'esteticista i massofisioterapeuta, serveis higiènics.
c) Porció destinada a Gimnàs:
El cos de fàbrica destinat a activitats esportives està realitzat amb estructura prefabricada i està funcionalment connectat a l'institut escolar adjacent mitjançant estructures cobertes amb passadissos interns. El gimnàs està articulat en tres nivells, així diferenciats: planta baixa amb destinació de camp de joc, vestidors, graderies, accessos i locals de servei; planta elevada amb destinació de gimnàs i locals de dipòsit.
d) Porció destinada a locals tècnics (central d'instal·lacions tecnològiques):
Es tracta d'un edifici tècnic semisoterrat per dos costats, situat a l'adjacència de la plaça i a la quota de la planta de menjador, acull els locals tècnics destinats a les centrals i als principals sistemes generals al servei de tot el complex escolar i del convicte.
La superfície adjacent al complex immobiliari descrit anteriorment s'estén per aproximadament 12.000 m² i per la major part resulta asfaltada i destinada a viabilitat interna i aparcaments, amb limitades àrees sistemades a verd pertinenç i camins. El terreny amb destinació agrícola periurbana "Ep" (parcel·les 6380-6382) està situat en posició nord-oest de l'edifici, presenta una conformació regular i inclinació lleugerament ascendent; sobre el mateix hi ha plantes d'olivera amb un sistema de plantació gairebé regular i en un estat vegetatiu decent.
Com s'ha il·lustrat a la "Relació tècnica d'estima dels béns immobles" redactada pels CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza i eng. Pietro Barberini, el complex immobiliari objecte de venda resulta, en el seu conjunt, conforme sota el perfil urbanístic i cadastral, excepte per limitades disformitats relatives a la distribució interna dels locals i a algunes porcions dels façanes. Aquestes disformitats resulten sanables mitjançant l'activació dels procediments previstos per la L.R. n. 1/2015 i s.m.i., amb posterior actualització de la documentació cadastral mitjançant la presentació d'una variació adequada. Els càrrecs connexos a les esmentades regularitzacions, tant urbanístiques com cadastrals, restaran a càrrec de la part compradora i han estat tinguts en compte, de manera implícita, a efectes de la determinació del valor d'estima.
El terreny edificable ubicat al sud-est de l'edifici (parcel·les 1485-1487-1270-1272), comprès entre la propietat de la Parròquia de San Sisto i altres propietats veïnes, està constituït per diverses parcel·les amb diferents destinacions urbanístiques de les quals la predominant és "Fbs*", presenta una conformació irregular i una inclinació lleugerament ascendent. El sòl està en part ocupat per un oliverar amb un sistema de plantació irregular amb plantes disetànies en un estat vegetatiu decent i per la resta lliure d'espècies arbòries. Les parcel·les 1270-1272, com s'ha verificat en el moment de la inspecció, es troben a l'exterior de la tanca delimitadora de la propietat en estima i de fet resulten sistemades i utilitzades com a viabilitat d'ús de la veïna Parròquia de San Sisto. Això dit, les esmentades parcel·les hauran de ser objecte de cessió a la Parròquia.
En el compartiment Fbs acabat de descriure s'admet la realització d'un auditori amb volumetria màxima de mc.8.000 i h. màxima de m. 10,00, una residència per a estudiants amb volumetria màxima de mc. 2.000 i h. màxima de m. 7,00, vestidors al servei d'equipaments esportius a l'aire lliure amb volumetria màxima de mc. 600 i h. màxima de m. 3,50.
Es precisa, a més, que la retirada del permís de construir de l'Auditori està subordinada a la cessió gratuïta al Municipi de les dues àrees d'aparcament públic adjacents al compartiment (no totalment de propietat de la societat en liquidació) i a la corresponsió de les quantitats necessàries per a la realització dels aparcaments mateixos.
Forma part de la consistència immobiliària de propietat de la societat també un altre terreny ubicat al Nord-Oest del complex immobiliari principal, amb façanes i accessos potencials a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (Full 265 parcel·les 854-857). Es tracta d'un lot edificable, classificat segons el vigent Pla Regulador General en zona "Cn*", amb una superfície cadastrals total de 6.030 m². El projecte de parcel·latge identifica l'àrea amb el lot n. 8 i preveu la realització d'un equipament esportiu privat, constituït per piscina, camps de tennis i edifici per bar/vestidors/sala recreativa, per un total de 210 mc. S'evidencia que el mateix projecte de parcel·latge identificava dins del lot n. 8 la recerca de les àrees a destinar a verd i aparcament, a cedir al municipi, que fins avui no s'han realitzat. En el moment de la inspecció s'ha comprovat que tots els lots han estat edificats excepte el que es troba en estima (indicat en el projecte de parcel·latge com a lot n. 8) i el lot n. 3.

Es fa present que en el moment de la redacció de la peritatge s'han trobat diversos contractes de lloguer i de lloguer de branca d'empresa, tots de diferent durada i de diferent canon anual, amb diverses finalitats com l'activitat d'organització, gestió i exercici del convicte/dormitori i del menjador, així com l'organització, la gestió i l'exercici del gimnàs per a finalitats esportives dilettantistes i/o professionals, a més de l'organització i la gestió d'escoles i cursos per a l'obtenció de l'obligació formativa, de la formació superior, formació contínua, tal com s'indica millor en la peritatge.

El compendi està cadastrament censat com segueix:
- Cadastre Edificis del Municipi de Perugia al Full 281:
b7 Parcel·la 7 - Planta T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistència 52.000 mc - Superfície 14.222 m² - Renda € 67.139,28
- Cadastre Terrenys del Municipi de Perugia al Full 281:
b7 Parcel·les 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Per a més informació consulteu la peritatge i la documentació adjunta.