Συγκρότημα ακινήτου για εκπαιδευτικούς σκοπούς στην Περούτζια, Οδός Λακουγνιάνο, Τοποθεσία Σαν Σίστο

Το συγκρότημα βρίσκεται στον Δήμο Περούτζια, στην Οδό Λακουγνιάνο, σε μια μικτή αγροτική και κατοικημένη περιοχή, σε κοντινή απόσταση από την κοινότητα Σαν Σίστο, μια κατοικημένη γειτονιά καλά εξυπηρετούμενη από υποδομές, δημόσιες συγκοινωνίες και υπηρεσίες κοινού ενδιαφέροντος όπως ο σιδηροδρομικός σταθμός Περούτζια Σιλβέστρινι, το νοσοκομείο Σάντα Μαρία ντε λα Μιζεκορντία και το τμήμα ιατρικής και χειρουργικής του Πανεπιστημίου Περούτζια.
Έχει συνολική επιφάνεια 31.577 τ.μ. κατά προσδιορισμό.
Το συγκρότημα περιλαμβάνει:
• κτίριο που χρησιμοποιείται ως σχολείο;
• τμήμα που προορίζεται για εστία για την υποδοχή και τη διαμονή μαθητών και συμμετεχόντων στα μαθήματα;
• εξοπλισμένους χώρους για τηλεοπτικές σπουδές, ήδη έδρα τοπικού σταθμού;
• αυτόνομο κτίριο που χρησιμοποιείται ως γυμναστήριο με παρακείμενους αθλητικούς χώρους και βοηθητικούς χώρους;
• ξεχωριστό σώμα που προορίζεται για κεντρικές τεχνολογικές εγκαταστάσεις;
• αποκλειστική περιβάλλουσα αυλή που χρησιμοποιείται για οδική κυκλοφορία, χώρους στάθμευσης, πράσινες περιοχές και αγροτική ζώνη
Κατασκευάστηκε μεταξύ 1984 και 1986 και αναπτύσσεται σε περισσότερα κτίρια, τοποθετημένα σύμφωνα με την κατεύθυνση του εδάφους, καθώς πρόκειται για μια λοφώδη περιοχή με φυσικές κλίσεις, που διαχειρίζονται μέσω ανισόπεδων επιπέδων και εσωτερικών συνδέσεων μεταξύ των διαφόρων λειτουργιών.
Η κύρια είσοδος στο συγκρότημα ακινήτου γίνεται από την Οδό Λακουγνιάνο μέσω μιας οδικής εισόδου με αυτόματη μεταλλική πύλη, περιφραγμένη από δύο στήλες από οπλισμένο σκυρόδεμα που στηρίζουν μια οριζόντια δοκό με την επιγραφή; στα πλάγια υπάρχουν μεταλλικές πεζοδρομημένες πύλες.
Η πρόσοψη στην Οδό Λακουγνιάνο είναι περιφραγμένη με τοίχο από σκυρόδεμα με υπερυψωμένο μεταλλικό κάγκελο, ενώ το υπόλοιπο της ιδιοκτησίας είναι περιφραγμένο με μεταλλικό πλέγμα και μεταλλικούς στύλους.
Εκτός από την κύρια είσοδο, υπάρχουν δύο χειροκίνητες πύλες, μία πάντα στην Οδό Λακουγνιάνο, που οδηγεί στο περιφραγμένο οικόπεδο όπου βρίσκεται το πηγάδι της παρτίδας αριθ. 7 και η άλλη κοντά στην παρτίδα αριθ. 1489 (μη ιδιοκτησία); και μια επιπλέον αυτόματη πεζοδρομημένη πύλη τοποθετημένη μεταξύ της παρτίδας αριθ. 1487 και της πλατείας της Εκκλησίας του Σαν Σίστο.
Το συγκρότημα είναι διαρθρωμένο σε τέσσερα κύρια κτίρια, το καθένα με συγκεκριμένα λειτουργικά χαρακτηριστικά:
a) Τμήμα που χρησιμοποιείται ως εστία και τηλεοπτικές σπουδές:
Το τμήμα του κτιρίου που εξετάζεται προοριζόταν κυρίως για την υποδοχή μαθητών και συμμετεχόντων στα σχολικά και εκπαιδευτικά μαθήματα. Στο εσωτερικό του, στο ισόγειο, βρίσκονται επίσης τα τηλεοπτικά στούντιο, έδρα ενός τοπικού σταθμού (προς το παρόν υπό διαδικασία πτώχευσης). Το κτίριο αναπτύσσεται σε έξι επίπεδα πάνω από το έδαφος, διαρθρωμένα ως εξής: ισόγειο με αίθουσα τραπεζαρίας με εξοπλισμένη κουζίνα, χώρους πλυσίματος, αποθήκη, πλυντήριο, τουαλέτες; πρώτο όροφο με κύρια είσοδο της εστίας, τηλεοπτικά στούντιο που περιλαμβάνουν τηλεοπτικό στούντιο διπλού ύψους, σκηνοθεσία, γραφεία παραγωγής, τουαλέτες, πρώην διαμέρισμα του φύλακα, γραφεία του σταθμού, λειτουργικά διαχωρισμένα από την περιοχή παραγωγής; δεύτερος, τρίτος και τέταρτος όροφος προορισμένοι για τη φιλοξενία μαθητών και συμμετεχόντων, με αριθ. 67 κύριες αίθουσες με μπάνιο, διαφόρων χωρητικοτήτων, κοινές αίθουσες; πέμπτος όροφος που αποτελείται από αριθ. 9 δωμάτια με μπάνιο, ένα διαμέρισμα με μπάνιο, κοινή αίθουσα.
b) Τμήμα που χρησιμοποιείται ως Σχολείο:
Το σχολικό κτίριο αναπτύσσεται σε πέντε επίπεδα πάνω από το έδαφος, εκτός από δύο υπόγεια επίπεδα, διαρθρωμένα ως εξής: υπόγειο με κυρίως εκπαιδευτική δραστηριότητα και γκαράζ, διαρθρωμένο ως εξής: αίθουσες και εργαστήρια, μπλοκ τουαλετών (ανδρών/γυναικών), αποθήκη, γκαράζ (σε ακατέργαστη κατάσταση), λειτουργική σύνδεση με τις αίθουσες που βρίσκονται κάτω από το γυμναστήριο; υπόγειο με κυρίως εκπαιδευτική δραστηριότητα, διαρθρωμένο ως εξής: σχολικές αίθουσες, τουαλέτες, βοηθητικοί χώροι; ισόγειο με κυρίως είσοδο και διοικητικές λειτουργίες, διαρθρωμένο ως εξής: αίθουσα υποδοχής με γραφείο, γραμματεία, διευθυντικά και διοικητικά γραφεία, τουαλέτες για χρήση γραφείων; πρώτος και δεύτερος όροφος με σχολικές αίθουσες, αίθουσες για δασκάλους, βοηθητικούς χώρους, μπλοκ τουαλετών για άνδρες και γυναίκες; τρίτος και τέταρτος όροφος με κυρίως επαγγελματικά μαθήματα, διαρθρωμένα ως εξής: ανακαινισμένες αίθουσες για μαθήματα αισθητικής και φυσικοθεραπείας, τουαλέτες.
c) Τμήμα που προορίζεται για Γυμναστήριο:
Το κτίριο που προορίζεται για αθλητικές δραστηριότητες είναι κατασκευασμένο με προκατασκευασμένη δομή και είναι λειτουργικά συνδεδεμένο με το γειτονικό σχολείο μέσω καλυμμένων δομών με εσωτερικές διαδρομές. Το γυμναστήριο είναι διαρθρωμένο σε τρία επίπεδα, διακριτά ως εξής: ισόγειο με προορισμό γήπεδο, αποδυτήρια, κερκίδες, είσοδοι και βοηθητικοί χώροι; υπερυψωμένο επίπεδο με προορισμό γυμναστήριο και αποθηκευτικούς χώρους.
d) Τμήμα που προορίζεται για τεχνικούς χώρους (κεντρική τεχνολογικών εγκαταστάσεων):
Πρόκειται για τεχνικό κτίριο υπόγειο από δύο πλευρές, τοποθετημένο δίπλα στην πλατεία και στο επίπεδο της αίθουσας τραπεζαρίας, φιλοξενεί τους τεχνικούς χώρους που προορίζονται για τις κεντρικές και τις κύριες γενικές εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν ολόκληρο το σχολικό συγκρότημα και την εστία.
Η επιφάνεια που γειτονεύει με το παραπάνω περιγραφόμενο συγκρότημα εκτείνεται σε περίπου 12.000 τ.μ. και κατά το μεγαλύτερο μέρος είναι ασφαλτοστρωμένη και προορίζεται για εσωτερική κυκλοφορία και χώρους στάθμευσης, με περιορισμένες περιοχές διαμορφωμένες σε πράσινο και διαδρόμους. Το έδαφος με αγροτική προορισμό periurbana "Ep" (παρτίδες 6380-6382) βρίσκεται στη βόρεια-δυτική θέση του κτιρίου, παρουσιάζει κανονική μορφή και ελαφρώς κεκλιμένη κλίση; πάνω του υπάρχουν ελιές με σχεδόν κανονική φύτευση και σε καλή φυτική κατάσταση.
Όπως αναφέρεται στην "Τεχνική έκθεση εκτίμησης ακινήτων" που συντάχθηκε από τους CTU Δρ. Αγρ. Ρικάρντο Τραμπάλζα και μηχανικό Πιέτρο Μπαρμπερίνοι, το συγκρότημα ακινήτου που είναι αντικείμενο πώλησης είναι, στο σύνολό του, σύμφωνο υπό την αστική και κτηματολογική άποψη, εκτός από περιορισμένες αποκλίσεις που σχετίζονται με την εσωτερική κατανομή των χώρων και ορισμένα τμήματα των προσόψεων. Αυτές οι αποκλίσεις είναι διορθώσιμες μέσω της ενεργοποίησης των διαδικασιών που προβλέπονται από τον Ν.Δ. 1/2015 και σ.μ.ι., με επακόλουθη ενημέρωση της κτηματολογικής τεκμηρίωσης μέσω υποβολής κατάλληλης τροποποίησης. Τα έξοδα που σχετίζονται με τις παραπάνω κανονικοποιήσεις, τόσο αστικές όσο και κτηματολογικές, θα επιβαρύνουν τον αγοραστή και έχουν ληφθεί υπόψη, έμμεσα, για τον προσδιορισμό της εκτιμώμενης αξίας.
Το οικοδομήσιμο έδαφος που βρίσκεται νοτιοανατολικά του κτιρίου (παρτίδες 1485-1487-1270-1272), που βρίσκεται μεταξύ της ιδιοκτησίας της Ενορίας του Σαν Σίστο και άλλων γειτονικών ιδιοκτησιών, αποτελείται από περισσότερες παρτίδες με διαφορετικούς πολεοδομικούς προορισμούς, εκ των οποίων ο κυριότερος είναι "Fbs*", παρουσιάζει ανώμαλη μορφή και ελαφρώς κεκλιμένη κλίση. Η επιφάνεια είναι εν μέρει κατειλημμένη από ελαιώνα με ανώμαλη φύτευση και φυτά σε καλή φυτική κατάσταση και για το υπόλοιπο μέρος είναι ελεύθερη από δέντρα. Οι παρτίδες 1270-1272, όπως διαπιστώθηκε κατά την επιτόπια επιθεώρηση, βρίσκονται εκτός της περίφραξης που περιβάλλει την ιδιοκτησία που εκτιμάται και στην πραγματικότητα είναι διαμορφωμένες και χρησιμοποιούνται ως οδική κυκλοφορία για την γειτονική Ενορία του Σαν Σίστο. Αυτό που προαναφέρθηκε, οι προαναφερόμενες παρτίδες θα πρέπει να είναι αντικείμενο μεταβίβασης στην Ενορία.
Στον τομέα Fbs που περιγράφηκε παραπάνω επιτρέπεται η κατασκευή ενός αμφιθεάτρου με μέγιστο όγκο 8.000 κυβικών μέτρων και μέγιστο ύψος 10,00 μέτρων, μιας ξενώνας για μαθητές με μέγιστο όγκο 2.000 κυβικών μέτρων και μέγιστο ύψος 7,00 μέτρων, αποδυτήρια για αθλητικές εγκαταστάσεις υπαίθρου με μέγιστο όγκο 600 κυβικών μέτρων και μέγιστο ύψος 3,50 μέτρων.
Επισημαίνεται, επίσης, ότι η λήψη άδειας οικοδομής του Αμφιθεάτρου εξαρτάται από τη δωρεάν μεταβίβαση στο Δήμο των δύο περιοχών δημόσιου χώρου στάθμευσης που γειτονεύουν με τον τομέα (όχι αποκλειστικά ιδιοκτησία της εταιρείας σε εκκαθάριση) και από την καταβολή των απαραίτητων ποσών για την κατασκευή των χώρων στάθμευσης.
Στην ακίνητη περιουσία της εταιρείας περιλαμβάνεται επίσης ένα επιπλέον οικόπεδο που βρίσκεται βόρεια-δυτικά του κύριου συγκροτήματος ακινήτου, με προοπτικές και πιθανές εισόδους στην Οδό Λακουγνιάνο, Οδό Γκρεγκόριο Αλέγκρι και Οδό Ενρίκο Καρούσο (Φύλλο 265 παρτίδες 854-857). Πρόκειται για ένα οικοδομήσιμο οικόπεδο, καταταγμένο σύμφωνα με τον ισχύοντα Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο στην περιοχή "Cn*", με συνολική επιφάνεια 6.030 τ.μ. Η μελέτη διανομής προσδιορίζει την περιοχή με το οικόπεδο αριθ. 8 και προβλέπει την κατασκευή ενός ιδιωτικού αθλητικού συγκροτήματος, που αποτελείται από πισίνα, γήπεδα τένις και κατασκευή για μπαρ/αποδυτήρια/κοινόχρηστο χώρο, συνολικού όγκου 210 κυβικών μέτρων. Επισημαίνεται ότι η ίδια μελέτη διανομής προσδιόριζε εντός του οικοπέδου αριθ. 8 την εξεύρεση των περιοχών που προορίζονται για πράσινο και χώρο στάθμευσης, που θα παραχωρηθούν στο δήμο, που μέχρι σήμερα δεν έχουν κατασκευαστεί. Κατά την επιτόπια επιθεώρηση διαπιστώθηκε ότι όλα τα οικόπεδα έχουν κατασκευαστεί εκτός από αυτό που εκτιμάται (που αναφέρεται στη μελέτη διανομής ως οικόπεδο αριθ. 8) και το οικόπεδο αριθ. 3.

Σημειώνεται ότι κατά τη σύνταξη της εκτίμησης έχουν βρεθεί διάφορες συμβάσεις μίσθωσης και ενοικίασης κλάδου επιχείρησης, όλες διαφορετικής διάρκειας και διαφορετικού ετήσιου ενοικίου, με διάφορους σκοπούς όπως η οργάνωση, διαχείριση και λειτουργία της εστίας/κοιτώνα και της τραπεζαρίας, καθώς και η οργάνωση, διαχείριση και λειτουργία του γυμναστηρίου για αθλητικούς σκοπούς ερασιτεχνικούς και/ή επαγγελματικούς, εκτός από την οργάνωση και τη διαχείριση σχολών και μαθημάτων για την εκπλήρωση της υποχρεωτικής εκπαίδευσης, της ανώτερης εκπαίδευσης, της διαρκούς εκπαίδευσης, όπως καλύτερα αναφέρεται στην εκτίμηση.

Το συγκρότημα είναι καταχωρημένο κτηματολογικά ως εξής:
- Κτηματολόγιο Κτιρίων του Δήμου Περούτζια στο Φύλλο 281:

Παρτίδα 7 - Όροφος T-1-2-3-4-5 - Κατηγορία B/5 - Κλάση 3 - Συνολική ποσότητα 52.000 κυβικά μέτρα - Επιφάνεια 14.222 τ.μ. - Ενοίκιο € 67.139,28
- Κτηματολόγιο Γαιών του Δήμου Περούτζια στο Φύλλο 281:

Παρτίδες 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Για περισσότερες πληροφορίες, παρακαλώ ανατρέξτε στην εκτίμηση και την συνημμένη τεκμηρίωση.