Complesso immobiliare a destinazione scolastico-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Il compendio è ubicato nel Comune di Perugia, in Strada Lacugnano, in una zona mista agricola e residenziale, a breve distanza dalla frazione di San Sisto, quartiere residenziale ben servito da infrastrutture, trasporti pubblici e servizi di interesse collettivo quali la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l'ospedale Santa Maria della Misericordia e il dipartimento di medicina e chirurgia dell'Università di Perugia.
Ha una superficie complessiva pari a 31.577 mq catastali.
Il complesso comprende:
• edificio adibito a istituto scolastico;
• porzione destinata a convitto per l’accoglienza e l’alloggio di studenti e frequentatori dei corsi;
• spazi attrezzati per studi televisivi, già sede di un emittente locale;
• edificio autonomo adibito a palestra con annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola
E' stato edificato tra il 1984 e il 1986 e si sviluppa in più corpi di fabbrica, disposti secondo l’andamento del terreno, trattandosi di un’area collinare con dislivelli naturali, gestiti mediante piani sfalsati e collegamenti interni tra le diverse funzioni.
L’accesso principale al complesso immobiliare avviene da Strada di Lacugnano attraverso un varco carrabile con cancello metallico ad apertura automatizzata, delimitato da due colonne in cemento armato che sorreggono una trave orizzontale con l’insegna; ai lati sono presenti cancelli pedonali metallici.
Il fronte su Strada di Lacugnano è delimitato da muretto in cemento con sovrastante ringhiera metallica, mentre il resto della proprietà è recintato con rete metallica e pali in metallo.
Oltre all’ingresso principale, sono presenti due cancelli manuali, uno sempre su Strada di Lacugnano, che immette sulla rata di terreno recintata in cui ricade il pozzo della particella n. 7 e l’altro in prossimità della particella n. 1489 (non di proprietà);e un ulteriore cancello pedonale automatizzato posto tra la particella n. 1487 e il piazzale della Chiesa di San Sisto.
Il complesso è articolato in quattro principali corpi edilizi, ciascuno con specifiche caratteristiche funzionali:
a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
La porzione di edificio in oggetto era destinata prevalentemente all’accoglienza degli studenti e dei partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Al suo interno, al piano terra, trovano inoltre collocazione gli studi televisivi, sede di un'emittente locale (attualmente sottoposta a procedura concorsuale). L’edificio si sviluppa su sei livelli fuori terra, così articolati: piano terra con sala mensa con cucina attrezzata, locali ad uso lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo con ingresso principale del convitto, studi televisivi comprensivi di studio televisivo a doppia altezza, regia, uffici di produzione, servizi igienici, ex appartamento del custode, uffici dell’emittente, separati funzionalmente dalla zona di produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati all’ospitalità degli studenti e corsisti, con n. 67 stanze principali dotate di bagno, di varia capienza, sale comuni; piano quinto composto da n. 9 stanze con bagno, un bilocale con bagno, sala comune.
b) Porzione adibita a Istituto scolastico:
L’edificio scolastico si sviluppa su cinque livelli fuori terra, oltre a due livelli seminterrati, articolati come segue: piano seminterrato a destinazione prevalente attività didattica e autorimessa così composto: aule e laboratori, blocco servizi igienici (uomini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale con le aule poste sotto la palestra; piano seminterrato a destinazione prevalente attività didattica così composto: aule scolastiche, servizi igienici, locali di servizio; piano terra a destinazione prevalente ingresso e funzioni amministrative così composto: atrio con portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici ad uso uffici; piano primo e secondo con aule scolastiche, salette per docenti, locali di servizio, blocco servizi igienici per uomini e donne; piani terzo e quarto a destinazione prevalente corsi professionalizzanti così composto: aule rinnovate per corsi di estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porzione destinata a Palestra:
Il corpo di fabbrica destinato ad attività sportive è realizzato con struttura prefabbricata ed è funzionalmente connesso all’adiacente istituto scolastico tramite strutture coperte con passaggi interni. La palestra è articolata su tre livelli, così distinti: piano terra a destinazione campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali di servizio; piano rialzato a destinazione palestra e locali di deposito.
d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Trattasi di un fabbricato tecnico interrato su due lati, posto in adiacenza al piazzale e alla quota del piano mensa, ospita i locali tecnici destinati alle centrali e ai principali impianti generali a servizio dell’intero complesso scolastico e del convitto.
La superficie limitrofa al complesso immobiliare sopra descritto si estende per circa 12.000 mq e per la maggior parte risulta bitumata e adibita a viabilità interna e parcheggi, con limitate aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti. Il terreno con destinazione agricola periurbana “Ep” (particelle 6380-6382) è posto in posizione nord-ovest del fabbricato, presenta una conformazione regolare e giacitura lievemente acclive; sullo stesso insistono piante di olivo con sesto d’impianto pressoché regolare ed in discreto stato vegetativo.
Come illustrato nella “Relazione tecnica di stima dei beni immobili” redatta dai CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza ed ing. Pietro Barberini il complesso immobiliare oggetto di vendita risulta, nel suo complesso, conforme sotto il profilo urbanistico e catastale, fatta eccezione per limitate difformità relative alla distribuzione interna dei locali e ad alcune porzioni dei prospetti. Tali difformità risultano sanabili mediante l’attivazione delle procedure previste dalla L.R. n. 1/2015 e s.m.i., con successivo aggiornamento della documentazione catastale mediante presentazione di idonea variazione. Gli oneri connessi alle suddette regolarizzazioni, sia urbanistiche che catastali, resteranno a carico della parte acquirente e sono stati tenuti in considerazione, in via implicita, ai fini della determinazione del valore di stima.
Il terreno edificabile ubicato a sud-est del fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), compreso tra la proprietà della Parrocchia di San Sisto e altre proprietà confinanti, è costituito da più particelle con diverse destinazioni urbanistiche delle quali la prevalente è “Fbs*”, presenta una conformazione irregolare e una giacitura lievemente acclive. Il soprassuolo è in parte occupato da un oliveto a sesto d’impianto irregolare con piante disetanee in discreto stato vegetativo e per la restante parte libero da specie arboree. Le particelle 1270-1272, come verificato in sede di sopralluogo, ricadono all’esterno della recinzione delimitante la proprietà in stima e di fatto risultano sistemate ed utilizzate come viabilità ad uso della confinante Parrocchia di San Sisto. Ciò premesso, le predette particelle dovranno essere oggetto di cessione alla Parrocchia.
Nel comparto Fbs appena descritto è ammessa la realizzazione di un auditorium con volumetria massima pari a mc.8.000 e h. massima di m. 10,00, una foresteria per studenti con volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima di m. 7,00, spogliatoi al servizio di attrezzature sportive all’aperto con volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima di m. 3,50.
Si precisa, inoltre, che il ritiro del permesso di costruire dell’Auditorium è subordinato alla cessione gratuita al Comune delle due aree a parcheggio pubblico limitrofe al comparto (non interamente di proprietà della società in liquidazione) e dalla corresponsione delle somme necessarie per la realizzazione dei parcheggi medesimi.
Rientra nella consistenza immobiliare di proprietà della società anche un ulteriore appezzamento di terreno ubicato a Nord-Ovest del complesso immobiliare principale, con affacci e accessi potenziali su Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). Si tratta di un lotto edificabile, classificato secondo il vigente Piano Regolatore Generale in zona “Cn*”, con una superficie catastale complessiva pari a mq 6.030. Il progetto di lottizzazione individua l’area con il lotto n. 8 e vi prevede la realizzazione di un impianto sportivo privato, costituito da piscina, campi da tennis e manufatto per bar/spogliatoi/sala ricreativa, per complessivi 210 mc. Si evidenzia che lo stesso progetto di lottizzazione individuava all’interno del lotto n. 8 il reperimento delle aree da destinare a verde e parcheggio, da cedere al comune, ad oggi non realizzati. In sede di sopralluogo si è accertato che tutti i lotti sono stati edificati ad eccezione di quello in stima (indicato nel progetto di lottizzazione come lotto n. 8) e del lotto n. 3.

Si fa presente che al momento della redazione della perizia sono stati reperiti diversi contratti di locazione e di affitto di ramo d'azienda, tutti di diversa durata e di diverso canone annuo, con varie finalità quali l’attività di organizzazione, gestione ed esercizio del convitto/dormitorio e della mensa, nonché l’organizzazione, la gestione e l’esercizio della palestra per finalità sportivo dilettantistico e/o professionale, oltre all’organizzazione e la gestione di scuole e corsi per il conseguimento dell’obbligo formativo, della formazione superiore, formazione continua, così come meglio indicato in perizia.

Il compendio è catastalmente censito come segue:
- Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Foglio 281:
 Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28
- Catasto Terreni del Comune di Perugia al Foglio 281:
 Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Per ulteriori informazioni consultare la perizia e la documentazione in allegato