Villa mit Lagerhalle und exklusivem Hof mit Grundstücken in Umbertide (PG) – LOS 2

ZUR VERSTEIGERUNG: Villa mit Lagerraum und exklusivem Hof sowie Grundstücken in Umbertide (PG), Via Roma 161 – ANGEBOTSVERFAHREN

Die Immobilien befinden sich in einem Randgebiet des Ortszentrums, das überwiegend Wohncharakter hat und von mehreren landwirtschaftlichen Grundstücken geprägt ist. Sie liegen in Hanglage mit Blick auf das Tal des Flusses Tiber, etwa 1 km sowohl vom historischen Zentrum von Umbertide als auch von der Anschlussstelle der Staatsstraße 3bis entfernt.
Die Villa hat eine Nutzfläche von 277 m².
Die Villa verfügt über 4 unabhängige Zugänge und ist von einem exklusiven Hof umgeben, der nach Erlass des Übertragungsbeschlusses der Villa zugeschlagen werden soll.
Das Gebäude entstand durch den Umbau mit Nutzungsänderung und Erweiterung eines ehemaligen landwirtschaftlichen Nebengebäudes. Es besteht aus mehreren Gebäudeteilen, die zu unterschiedlichen Zeiten errichtet wurden: einem zentralen Gebäudeteil aus dem späten 19. Jahrhundert, an den die übrigen Elemente angebaut sind.
Der Zugang zum Gebäude erfolgt vom Hof aus, nachdem eine private Straße passiert wurde, die durch ein manuell zu öffnendes Zufahrtstor abgeschlossen ist.
Die Immobilieneinheit besteht aus einem Kellergeschoss, das als Lager genutzt wird, einem Erdgeschoss und einem ersten Dachgeschoss, das als Wohnraum genutzt wird.

Das Kellergeschoss ist direkt vom Hof aus über 3 Zugänge mit Metalltüren zugänglich und umfasst:
- einen nicht genehmigten Lagerraum unterhalb des Schlafbereichs der Wohnung, der durch tragende Stahlbetonwände begrenzt ist und weder Bodenbelag noch Putz aufweist. Er ist belüftet und wird durch ein Fenster mit Einfachverglasung ohne Außenfenster beleuchtet. Zudem verfügt er über eine künstliche Beleuchtungsanlage mit Steckdosen und Schaltern;
- einen Lagerraum, der als mechanische Werkstatt und Technikraum genutzt wird, unterhalb der Küchenterrasse, direkt vom Hof zugänglich und ohne Oberflächenbehandlung an Boden, Wänden und Decke. Er verfügt über eine künstliche Beleuchtungsanlage mit Steckdosen und Schaltern;
- einen Technikraum unterhalb der Küchenterrasse, ohne Bodenbelag und ohne Oberflächenbehandlung an Wänden und Decke. Er verfügt über eine künstliche Beleuchtungsanlage mit Steckdosen und Schaltern. Im Raum befinden sich die technischen Anlagen zur Versorgung der Wohnung.

Das Erdgeschoss ist direkt vom Hof aus zugänglich und umfasst:
- einen Portikus mit schräger Decke aus sichtbaren Holzbalken, durch den man über eine hölzerne Eingangstür in die Wohnung gelangt;
- einen Eingangsbereich mit direkter Verbindung zum Portikus des Haupthauses, mit verputzten und weiß gestrichenen Wänden und Decke sowie Bodenbelag aus Feinsteinzeug. Vom Eingangsbereich gelangt man in ein Bad, den Waschraum und das Wohnzimmer;
- ein Gäste-WC mit Zugang vom Eingangsbereich, belüftet und beleuchtet durch ein weiß gestrichenes, einflügeliges Holzfenster mit Doppelverglasung und Fensterläden. Der Raum ist mit Feinsteinzeug gefliest, die Wandfliesen reichen bis zu einer Höhe von 2,00 m. Das Bad ist mit Keramik-Sanitäranlagen ausgestattet, darunter ein Waschbecken und ein WC mit Zweigriffarmatur aus Stahl. Die Elektro- sowie die Sanitärinstallation sind vorhanden und befinden sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- einen Waschraum mit Zugang vom Eingangsbereich, belüftet und beleuchtet durch ein weiß gestrichenes, einflügeliges Holzfenster mit Doppelverglasung und Fensterläden. Der Raum hat einen Bodenbelag aus Feinsteinzeug; Wände und Decke sind verputzt und weiß gestrichen. Die Elektro- sowie die Sanitärinstallation sind vorhanden und befinden sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- ein Wohnzimmer mit einer lichten Höhe von 2,90 m, das sich in gutem Wartungs- und Erhaltungszustand befindet und durch ein Fenster sowie eine sehr große, bogenförmige Fenstertür mit Doppelverglasung ohne Außenfenster belüftet und beleuchtet wird. Es ist direkt vom Eingangsbereich zugänglich und mit der Küche sowie dem Schlafbereich verbunden. Der Boden ist mit Feinsteinzeug ausgelegt, Wände und abgehängte Decke mit Einbaustrahlern sind weiß/grün gestrichen. Im Raum befinden sich ein Heizkamin und ein Standkonvektor;
- eine Küche mit Essbereich, die sich in gutem Wartungs- und Erhaltungszustand befindet und durch 2 zweiflügelige, weiß gestrichene Holzfenster sowie eine Fenstertür mit Zugang zu einer Terrasse belüftet und beleuchtet wird. Alle Fenster haben Doppelverglasung und außenliegende Fensterläden in Dunkelbraun. Die Küche verfügt über eine abgehängte Decke mit Einbaustrahlern, weiß/orange gestrichene Wände und Parkettboden. Sie ist mit einer Heizungsanlage mit Standkonvektoren, einer Elektroanlage mit Steckdosen und Schaltern sowie einer Sanitärinstallation ausgestattet, die sich in gutem Wartungs- und Erhaltungszustand befinden;
- eine Terrasse, die zugleich Flachdach und Überdachung eines Teils des Kellergeschosses bildet. Sie verfügt über ein Geländer und einen Bodenbelag aus Terrakottafliesen und ist mit der Küche sowie über eine kleine Treppe mit dem Außenhof verbunden. Auf ihr befindet sich ein Heizkessel zur Erzeugung von Wärme und Warmwasser;
- einen Flur-Korridor mit Verbindung zum Wohnzimmer, zum Schlafbereich und zum ersten Dachgeschoss, mit verputzten und weiß gestrichenen Wänden und Decke;
- ein Doppelzimmer mit Ankleidezimmer, das vom Flur aus zugänglich und durch ein Fenster sowie eine zweiflügelige, weiß gestrichene Holzfenstertür mit Doppelverglasung und außenliegenden Fensterläden belüftet und beleuchtet wird. Wände und Decke sind weiß gestrichen, der Boden ist mit Parkett ausgelegt. Vorhanden sind eine Elektroanlage für die künstliche Beleuchtung sowie eine Heizungsanlage mit Konvektor und Aluminiumheizkörper, beide in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- ein Badezimmer en suite in gutem Wartungs- und Erhaltungszustand, zugänglich über einen als Ankleidezimmer genutzten Flur und belüftet und beleuchtet durch ein zweiflügeliges, weiß gestrichenes Holzfenster mit Fensterläden. Der Raum ist gefliest; die Keramikfliesen reichen an den Wänden bis zu einer Höhe von 2,00 m. Die Sanitärinstallation befindet sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand. Das Bad ist mit Keramik-Sanitäranlagen ausgestattet, darunter ein Waschbecken, ein WC, ein Bidet und eine Dusche mit Einhebelarmatur aus Stahl. Die Elektro- sowie die Sanitärinstallation sind vorhanden und befinden sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- ein Arbeitszimmer, das vom Flur aus zugänglich und durch eine zweiflügelige, weiß gestrichene Holzfenstertür mit Doppelverglasung und außenliegenden Fensterläden belüftet und beleuchtet wird. Wände und Decke sind weiß gestrichen, der Boden ist mit Parkett ausgelegt. Vorhanden sind eine Elektroanlage für die künstliche Beleuchtung sowie eine Heizungsanlage mit Konvektor, beide in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- ein ausgebautes Einzelzimmer im Dachgeschoss, das vom Flur aus zugänglich und durch ein zweiflügeliges, weiß gestrichenes Holzfenster mit Doppelverglasung und außenliegenden Fensterläden belüftet und beleuchtet wird. Wände und schräge Decke sind weiß gestrichen, der Boden ist mit Parkett ausgelegt. Vorhanden sind eine Elektroanlage für die künstliche Beleuchtung sowie eine Heizungsanlage mit Konvektor, beide in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- ein Badezimmer mit einer durchschnittlichen Höhe von 2,50 m, vom Korridor aus zugänglich und durch ein einflügeliges, weiß gestrichenes Holzfenster mit Fensterläden sowie ein Dachfenster belüftet und beleuchtet. Der Raum ist gefliest; die Keramikfliesen reichen an den Wänden bis zu einer Höhe von 1,80 m. Die Sanitärinstallation befindet sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand. Das Bad ist mit Keramik-Sanitäranlagen ausgestattet, darunter ein Waschbecken, ein WC, ein Bidet und eine Badewanne mit Einhebelarmatur aus Stahl. Die Elektro- und Sanitärinstallationen sowie die Heizungsanlage mit Konvektor sind vorhanden und befinden sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- ein internes Treppenhaus, das rechtswidrig errichtet wurde und das Erdgeschoss mit einem Dachraum im ersten Obergeschoss verbindet. Die einläufige Treppe ist 70 cm breit und hat mit Holz verkleidete Stufen;
- einen Dachraum über dem Wohnzimmer, der über die Innentreppe zugänglich und durch zwei weiß gestrichene Fenster mit Doppelverglasung und außenliegenden Fensterläden belüftet und beleuchtet wird. Wände und schräge Decke sind weiß gestrichen, der Boden ist mit Parkett ausgelegt. Vorhanden sind eine Elektroanlage für die künstliche Beleuchtung sowie eine Heizungsanlage mit Konvektor, beide in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand.

Der Lagerraum, der rechtswidrig in Wohnraum umgewandelt wurde, ist von der Villa unabhängig und separat und vom Hof aus zugänglich.
Das Erdgeschoss umfasst:
- einen Eingangsbereich, der direkt von außen über eine zweiflügelige Holzfenstertür mit außenliegenden Fensterläden zugänglich ist; Wände und schräge Decke sind verputzt und gestrichen in weiße Farbe und Terrakottaboden. Vom Eingang gelangt man in die Küche, in ein Badezimmer und in das Wohnzimmer;
- eine Küche, die durch ein zweiflügeliges Holzfenster mit Außenfenstern belüftet und beleuchtet wird und mit dem Eingang verbunden ist. Die Küche verfügt über eine weiß gestrichene Decke und Wände sowie einen Terrakottaboden. Sie ist mit einer Heizungsanlage mit Aluminiumheizkörpern, einer Elektroanlage mit Steckdosen und Schaltstellen sowie einer Sanitärinstallation in gutem Wartungs- und Erhaltungszustand ausgestattet;
- ein Badezimmer mit Vorraum, das vom Eingang aus zugänglich ist und durch ein zweiflügeliges Holzfenster mit Doppelverglasung und Fensterläden belüftet und beleuchtet wird. Der Raum ist mit Keramikfliesen ausgelegt und bis zu einer Höhe von 1,80 m mit solchen verkleidet. Die Sanitärinstallation befindet sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand. Im Badezimmer befinden sich Sanitärobjekte aus Keramik, darunter ein Waschbecken, ein WC, ein Bidet und eine Dusche mit Einhebelarmaturen aus Stahl. Die Elektro- und Sanitärinstallationen sind vorhanden und befinden sich in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand;
- ein Doppelzimmer, das vom Flur aus zugänglich ist und durch ein zweiflügeliges Holzfenster mit Außenfensterläden belüftet und beleuchtet wird; die Wände und die Decke sind weiß gestrichen, der Boden ist mit Terrakotta ausgelegt. Vorhanden sind eine Elektroanlage für die künstliche Beleuchtung sowie eine Heizungsanlage mit Aluminiumheizkörper, beide in gutem Erhaltungs- und Wartungszustand.

Der ausschließliche Hof besteht im Kataster aus der städtischen Fläche Grundstück 1502 Untereinheit 1 und muss nach Zuschlag des Loses auf Kosten des Zuschlagsempfängers mit der Villa zusammengelegt werden. Er ist im Norden, Süden und Osten durch einen Zaun aus Eisenpfosten und Metallgitter abgegrenzt, während er im Westen keinen Zaun aufweist. Damit das Los nach der Eigentumsübertragung autonom und unabhängig von Los 1 ist, müssen die Zuschlagsempfänger auf eigene Kosten eine gemeinsame Mauer zwischen den beiden Losen planen und errichten lassen, die der im Lageplan eingetragenen Katastergrenze zwischen den Grundstücken 69 und 1502 folgt, sofern die Parteien keine anderslautende schriftliche Vereinbarung treffen.

Der Zugang erfolgt über ein manuell zu öffnendes Tor. Über eine 5,00 m breite, unbefestigte Privatstraße innerhalb des Grundstücks erreicht man die Gebäude.

Bei der Festlegung der Grenzen des ausschließlichen Hofes wird darauf hingewiesen, dass ein Grenzfeststellungsurteil zwischen den Grundstücken 94 und 1502 (ehemaliges Grundstück 1019) ergangen ist. Darin wurde die Insolvenzmasse verurteilt, den Zaun aus Eisenpfosten und rechteckigem Metallgitter, der innerhalb der Grenzen des Grundstücks 94 verläuft, zu entfernen oder zurückzuversetzen. Dieser muss sich auf einer Länge von 26,98 m in einem Mindestabstand von 1,91 m im Süden und einem Höchstabstand von 2,01 m im Norden von der Katastergrenze befinden. Dieses gültige und wirksame Urteil wurde am 17.08.2022 unter Nr. 4978/2022 registriert, jedoch weder ins Register eingetragen noch durch Grenzfeststellungsarbeiten vor Ort umgesetzt. Daher entspricht der festgestellte Zustand weiterhin dem Zustand vor dem Zivilverfahren.

Die an den ausschließlichen Hof der beiden Lose angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücke liegen in einem bewaldeten Hügelgebiet und erstrecken sich entlang eines sehr steilen Hangs, der von den Hängen, auf denen sich die Gebäude befinden, zum Bach hin abfällt.

Es liegen verschiedene bauliche Abweichungen vor, die im beigefügten Gutachten näher angegeben sind.

Die Immobilien sind derzeit bewohnt.

Gebäudekataster der Gemeinde Umbertide, Blatt 44:
Grundstück 1502 - Untereinheit 3 (Grundstück 44 - Untereinheit 11) - Kategorie A/7 - Klasse 1 - Umfang 8,5 Räume - Katasterertrag: € 702,38
Grundstück 1502 - Untereinheit 2 - Kategorie C/2 - Klasse 1 - Fläche 30 m² - Katasterertrag: € 52,68

Grundstückskataster der Gemeinde Umbertide, Blatt 44:
Grundstück 1502 - Untereinheit 1 - Fläche 2.877 m²
Grundstücke 1007-1010-1013-1014-1015-1236-1238-1240-1242

Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem Gutachten und den beigefügten Unterlagen.

Fläche: 277 m2

Mq Hof: 2877

Lager: 41 mq

Grundstücke: 4761

Losnummer: 2